AXI IMMO. Co się będzie działo na warszawskim rynku biurowców?

AXI IMMO pokazuje, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem staną się kontrakty na co najmniej siedem lat. Systematycznie repozycjonowane będą starsze, nieefektywne biurowce.

Rok 2025 przyniósł wyraźne ożywienie na warszawskim rynku biurowym, jednak jednocześnie potwierdził utrzymującą się lukę podażową. Z jednej strony aktywność najemców sięgnęła 790 tys. mkw. (+7% r/r), z drugiej – nowa podaż pozostaje ograniczona, a w budowie znajduje się jedynie 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r.” przygotowany przez AXI IMMO pokazuje, że rynek wchodzi w fazę selektywnego wzrostu czynszów i rosnącej konkurencji o najlepsze lokalizacje.

Rekordowy IV kwartał i dojrzała struktura popytu

Na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał. Podpisano umowy najmu na 310 tys. mkw. – to najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania warszawskiego rynku biurowego. Co istotne, struktura popytu potwierdza stabilność sektora. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51% aktywności. Natomiast popyt netto stanowił 49%, z przewagą nowych umów (39%) nad ekspansjami (6%) i powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4%).

Największą aktywność odnotowano w strefie Centrum (32%) oraz na Służewcu (23%). O ile centrum przyciągało głównie nowych najemców, o tyle Służewiec pozostawał domeną renegocjacji. Wśród największych transakcji znalazło się odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa (22 700 mkw.). A także renegocjacja i ekspansja AstraZeneca przy ul. Postępu 14 (łącznie 22 500 mkw.).

Czynsze rosną w centrum, firmy kalkulują koszty

Presja popytowa przekłada się na stawki czynszów w najbardziej prestiżowych projektach w centrum Warszawy. Mieszczą się one w przedziale 19,00–27,50 EUR/mkw./mies., a w wybranych lokalizacjach przekraczają 30,00 EUR/mkw./mies. Jednocześnie w strefach pozacentralnych czynsze rozpoczynają się od około 10,00 EUR/mkw./mies.. To sprawia, że dla wielu firm stanowią atrakcyjną alternatywę kosztową.

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO:
– Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne. Bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji. Zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach. Wynika ona z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur. W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat.

Ograniczona podaż i restrukturyzacja starszych budynków

Po stronie podaży widoczne są dwa wyraźne trendy. Jako pierwsze – koncentracja nowych projektów w centrum – z blisko 90 tys. mkw. oddanych w 2025 r., aż 90% przypadło na tę strefę. Natomiast drugie, to systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków biurowych oraz ich repozycjonowanie.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO:
– Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca. Jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie, posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów. Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej. I stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców.

Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. Wśród największych oddanych projektów znalazły się inwestycje w rejonie Ronda Daszyńskiego – m.in. The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie spadł o 16% r/r do 190 tys. mkw. To zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026–2027.

Emilia Trofimiuk dodaje:
– Po stronie podaży obserwujemy wyraźne i trwałe wyhamowanie aktywności deweloperskiej. Przyrost nowej powierzchni biurowej w 2025 roku był o 15% niższy niż rok wcześniej. Znacząco odbiegał od poziomów notowanych w rekordowych latach 2020–2021. A jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% w ujęciu rocznym. Prognozy wskazują, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona, co będzie miało istotny wpływ na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.

Spadają pustostany, rośnie presja na najlepsze budynki

Efektem silnego popytu i ograniczonej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec 2025 r. średni poziom w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r), przy czym w centrum było to 6,1%, a w lokalizacjach pozacentralnych 11,6%. Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (-3,9 p.p. r/r), co potwierdza koncentrację popytu w najbardziej prestiżowych częściach miasta.

Według analityków AXI IMMO w kolejnych latach warszawski rynek biurowy będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej dostępności dużych, nowoczesnych modułów. W efekcie znaczenie renegocjacji wzrośnie, a czynsze w najlepszych budynkach mogą rosnąć selektywnie. Równocześnie repozycjonowanie starszych obiektów będzie stopniowo podnosić jakość całkowitej oferty biurowej w stolicy.