RYNEK NIERUCHOMOŚCI

AXI IMMO. Warszawski rynek biurowy. Tu liczy się jakość, nie skala

Opublikowano 6 miesięcy temu • 18 grudnia 2025

przez

Lokalizacja, nowoczesny budynek i jakość jego otoczenia. Tak według analiz firmy doradczej AXI IMMO wyglądają najbardziej pożądane oferty biurowców w Warszawie.

Warszawski rynek biurowy wchodzi w końcówkę 2025 roku w fazę wyraźnej stabilizacji. Ocenia tak polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO. Z jej prognoz wynika, że kluczowym czynnikiem decydującym o kondycji sektora staje się jakość oferty, a nie jej wolumen.

Jednocześnie rynek coraz wyraźniej premiuje najlepsze lokalizacje i nowoczesne budynki. Wpływa na to ograniczona nowa podaż, stopniowe wycofywanie starszych obiektów oraz utrzymujący się popyt.

Przede wszystkim centralne lokalizacje

Zgodnie z szacunkami Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO, nowa podaż biur w Warszawie w całym 2025 roku wyniesie około 90 tys. mkw. I pozostanie zbliżona do poziomu z roku poprzedniego. Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie nie powinien przekroczyć około 200 tys. mkw. To potwierdza ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych projektów. Co istotne, aktywność inwestycyjna koncentruje się przede wszystkim w strefach centralnych, gdzie popyt pozostaje najbardziej stabilny.

– Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia. Ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku – wyjaśnia Emilia Trofimiuk, Research Manager w Dziale Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO.

Jak dodaje, coraz częściej obserwowane są wyłączenia z komercjalizacji starszych budynków. Nie spełniają one bowiem dzisiejszych standardów, a także projekty poddawane gruntownym modernizacjom lub repozycjonowaniu.

– To kolejny etap rozwoju rynku, w którym rosną zarówno oczekiwania najemców, jak i świadomość właścicieli, a realna jakość dostępnej oferty systematycznie się poprawia – podkreśla ekspertka.

Firmy szukają wyższego standardu biura

AXI IMMO prognozuje, że całkowity popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w 2025 roku zamknie się na poziomie około 740 tys. mkw. Czyli zbliżonym do wyniku z roku poprzedniego. Nadal znaczną część transakcji stanowią renegocjacje, jednak coraz wyraźniej widać także zainteresowanie relokacjami. Dotyczy ono zwłaszcza firm poszukujących wyższego standardu biura, efektywnych układów pięter oraz lokalizacji dobrze skomunikowanych transportem publicznym.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił około 9,7%, przy czym różnice pomiędzy centrum a strefami poza centralnymi pozostają wyraźne. W kolejnych miesiącach analitycy AXI IMMO spodziewają się dalszego, stopniowego spadku dostępności, przede wszystkim w najlepszych projektach.

– Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już być w dobrej dzielnicy – komentuje Bartosz Oleksak, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych AXI IMMO.

– Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikro-lokalizacje, dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników oraz jakość otoczenia budynku. To właśnie te czynniki w 2025 roku w największym stopniu decydowały o tempie komercjalizacji i poziomie czynszów – dodaje.

Czynsze stabilne, presja w najlepszych projektach

Czynsze ofertowe w Warszawie na koniec 2025 roku pozostają stabilne. W najlepszych projektach w centrum stawki prime utrzymują się na poziomie do około 27,5 euro za mkw. miesięcznie. Z kolei w lokalizacjach poza centrum czynsze zaczynają się od około 9,5 euro za mkw. Presja wzrostowa widoczna jest przede wszystkim w nowoczesnych budynkach. A także obiektach po kompleksowych modernizacjach, które oferują wysoki standard techniczny i rozwiązania wspierające cele ESG.

Rynek coraz bardziej selektywny

Zdaniem AXI IMMO końcówka 2025 roku potwierdza trwałą zmianę strukturalną warszawskiego rynku biurowego. Coraz większe znaczenie ma selektywność, a przewagę konkurencyjną budują wyłącznie najlepiej przygotowane projekty.

– Warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na jakości. Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje i dopasowanie budynków do realnych potrzeb najemców – podsumowuje Tomasz Michalczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych AXI IMMO. Jak zaznacza, dla firm planujących zmianę biura oznacza to potrzebę wcześniejszego planowania. Oraz świadomego wyboru lokalizacji, który uwzględnia nie tylko cenę, ale również długofalową wartość powierzchni.

kolejny artykuł

PZFD o danych GUS: teraz widzimy skutki decyzji z okresu boomu

najważniejsze

Nowy prezes Dekpol Deweloper. Jasny komunikat dla rynku

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Rynek magazynowy wraca do gry. Przychody MLP Group większe o 20 proc.

Published

55 minut ago

3 czerwca 2026

Michal Staromiejski

Radosław T. Krochta, prezes zarządu i dyrektor generalny MLP Group, fot. mat. prasowe

Mocne wyniki pokazało MLP Group. W pierwszym kwartale 2026 roku deweloper magazynowy zwiększył przychody o 20 proc. rok do roku. Jeszcze szybciej rosła aktywność najemców.

Od początku roku spółka wynajęła 65,8 tys. mkw. powierzchni. To wynik aż o 189 proc. wyższy niż przed rokiem. Jednocześnie wartość nowo zakontraktowanych czynszów wzrosła o 245 proc.

Europejski rynek nieruchomości logistycznych wysyła coraz więcej sygnałów ożywienia. Poprawia się sentyment inwestorów. Stabilizują się również warunki finansowania nowych projektów.

Rekordowy popyt na powierzchnie logistyczne

Największym zaskoczeniem są dane dotyczące najmu.

MLP Group podpisało od początku roku umowy obejmujące 65,8 tys. mkw. powierzchni. Dla porównania rok wcześniej było to zaledwie 22,8s tys. mkw.

Co ważne, większość nowego popytu pochodzi od nowych klientów. Odpowiadali oni za wynajem 58,5 tys. mkw.

Przełożyło się to na rekordowy poziom zakontraktowanego czynszu. W pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł on 4,6 mln euro. Rok wcześniej było to 1,3 mln euro.

Przychody i EBITDA mocno w górę

W pierwszym kwartale 2026 roku MLP Group osiągnęło 130,6 mln zł skonsolidowanych przychodów. To oznacza wzrost o 20 proc. rok do roku.

Jednocześnie EBITDA bez przeszacowania wzrosła o 10 proc. i osiągnęła poziom 59,5 mln zł.

Dodatkowo spółka poprawiła wynik netto. Po pierwszym kwartale wyniósł on 32,5 mln zł. Rok wcześniej grupa notowała stratę na poziomie 42,7 mln zł.

Rosła również wartość portfela nieruchomości inwestycyjnych. Na koniec marca wynosiła ona 6,86 mld zł. To o 4 proc. więcej niż pod koniec 2025 roku.

Magazyny miejskie zastępują wielkie hale

Zdaniem zarządu coraz większe znaczenie mają projekty zlokalizowane w największych aglomeracjach Europy.

Rosnący e-commerce oraz potrzeba szybkich dostaw sprawiają, że firmy szukają powierzchni bliżej klientów końcowych.

– Konsekwentnie realizujemy strategię opartą na rozwoju nowoczesnych parków logistycznych w największych aglomeracjach miejskich i regionach metropolitalnych Europy. Koncentracja na kluczowych lokalizacjach, charakteryzujących się wysokim popytem i ograniczoną dostępnością gruntów, wzmacnia naszą pozycję konkurencyjną oraz wspiera dalszy wzrost skali działalności – podkreśla Radosław T. Krochta, prezes zarządu i dyrektor generalny MLP Group.

Jak dodaje, rekordowa wartość zakontraktowanego czynszu będzie wspierać dalszy wzrost wyników w kolejnych kwartałach.

Monachium i Wiedeń na celowniku

Jednocześnie MLP Group przygotowuje kolejne inwestycje w Europie Zachodniej.

Jeszcze w tym roku spółka chce rozpocząć realizację nowego projektu dwupoziomowego w Monachium. Powstanie także kolejna inwestycja logistyczna w Wiedniu.

Szczególne znaczenie ma projekt MLP City Park Vienna. To nowy format miejskiego parku logistycznego zlokalizowanego zaledwie 1,5 km od głównego dworca kolejowego w Wiedniu.

Obiekt zaoferuje moduły o powierzchni od 200 do 800 mkw. Będzie skierowany przede wszystkim do firm obsługujących logistykę ostatniej mili.

– Nasza strategia coraz mocniej opiera się na nowoczesnych, wysoko zdywersyfikowanych parkach logistycznych oferujących średnie i małe moduły, odpowiadające na rosnące potrzeby logistyki miejskiej i klientów działających blisko końcowego odbiorcy. Stopniowo odchodzimy od klasycznych projektów typu big-box na rzecz bardziej elastycznych formatów miejskich – wyjaśnia Radosław T. Krochta.

W budowie ponad 217 tys. mkw.

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku MLP Group miało w realizacji około 217 tys. mkw. nowej powierzchni.

Po wynajęciu obiektów mają one generować około 14,2 mln euro rocznych przychodów czynszowych.

Spółka podkreśla również wysoką jakość portfela. Terminowo regulowanych jest 98 proc. należności czynszowych. Dodatkowo ponad 85 proc. budynków powstało w ciągu ostatnich dziesięciu lat.

Logistyka miejska będzie napędzać rynek

Wyniki MLP Group pokazują, że europejski sektor magazynowy wchodzi w nową fazę rozwoju.

Coraz większe znaczenie mają lokalizacje miejskie, elastyczne moduły oraz projekty obsługujące logistykę ostatniej mili.

Dla deweloperów oznacza to zmianę modelu biznesowego. Natomiast dla inwestorów może być sygnałem, że rynek nieruchomości logistycznych ponownie przyspiesza po okresie spowolnienia.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

5322 mieszkania sprzedane za 2,4 mld zł. Największa transakcja PRS w historii

Published

1 dzień ago

2 czerwca 2026

Michal Staromiejski

Polski rynek PRS osiągnął kolejny kamień milowy. Sfinalizowano sprzedaż 18 ukończonych projektów należących do platformy Resi4Rent na rzecz Vantage Development z Grupy TAG Immobilien.

Wartość transakcji przekracza 2,437 mld zł, czyli około 575 mln euro. To największa transakcja w historii polskiego sektora Private Rented Sector (PRS).

Portfel obejmuje 5322 lokale mieszkalne zlokalizowane w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu. Finalizacja nastąpiła po uzyskaniu bezwarunkowej zgody polskiego organu antymonopolowego.

Eksperci podkreślają, że wydarzenie wyznacza nowy punkt odniesienia dla całego rynku mieszkań na wynajem w Polsce.

Polski rynek PRS dojrzewa

Transakcja pokazuje rosnącą atrakcyjność polskiego rynku najmu instytucjonalnego dla zagranicznych inwestorów.

Jeszcze kilka lat temu sektor PRS w Polsce znajdował się na wczesnym etapie rozwoju. Dziś staje się jednym z najważniejszych segmentów rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Cena zakupu odpowiada prognozowanej stopie zwrotu z dochodu operacyjnego netto (NOI) na poziomie około 6,3 proc. w 2026 roku.

To poziom, który potwierdza zainteresowanie inwestorów stabilnymi aktywami mieszkaniowymi generującymi regularne przychody.

Resi4Rent pozostaje na rynku i planuje dalszą ekspansję

Mimo sprzedaży znaczącej części portfela platforma Resi4Rent nie ogranicza swojej działalności.

Po finalizacji transakcji w portfelu spółki pozostanie blisko 4000 mieszkań. Obejmują one zarówno aktywa operacyjne, jak i inwestycje będące w realizacji.

– Ta transakcja stanowi przełomowy moment nie tylko dla Resi4Rent, lecz także dla całego instytucjonalnego sektora mieszkań na wynajem w Polsce. Wspólnie z naszymi partnerami zbudowaliśmy platformę, która wyznaczyła nowe standardy profesjonalnie zarządzanego najmu mieszkaniowego i potwierdziła długoterminową atrakcyjność polskiego rynku PRS dla inwestorów międzynarodowych – mówi Rafał Mazurczak, COO Echo Investment.

Jak podkreśla przedstawiciel spółki, około 3000 mieszkań z pozostającego portfela będzie dostępnych już w pierwszej połowie 2026 roku.

Griffin Capital Partners: czas na kolejny etap rozwoju

Resi4Rent jest wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment oraz globalnego funduszu inwestycyjnego, któremu doradza Griffin Capital Partners.

Od początku działalności Griffin odpowiadał za zarządzanie inwestycyjne i rozwój platformy.

– Finalizacja tej przełomowej transakcji odzwierciedla planowaną rotację ustabilizowanej części portfela oraz materializację wartości wypracowanej dla inwestorów. W kolejnej fazie skupimy się na dalszej rozbudowie platformy Resi4Rent – komentuje Tomasz Kosieradzki, Director w Griffin Capital Partners.

Według niego polski rynek najmu pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Deficyt mieszkań napędza rozwój PRS

Fundamenty rynku pozostają bardzo silne. Polska nadal zmaga się z niedoborem mieszkań. Jednocześnie postępuje urbanizacja oraz zmieniają się preferencje mieszkaniowe młodszych pokoleń.

Coraz więcej osób wybiera elastyczny model życia i odkłada decyzję o zakupie własnego lokalu.

To sprawia, że profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem stają się coraz bardziej popularne.

Obecnie lokale oferowane przez Resi4Rent są domem dla około 18 tys. mieszkańców.

Rynek PRS w Polsce urośnie o 66 proc.

Najnowsze prognozy pokazują, że sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny nadal znajduje się w fazie dynamicznego wzrostu.

Według szacunków liczba lokali PRS w Polsce wzrośnie z około 27 tys. mieszkań na koniec 2025 roku do około 45 tys. mieszkań w 2030 roku.

Oznacza to wzrost o około 66 proc. w ciągu najbliższych lat.

Choć rynek pozostaje znacznie mniejszy niż w krajach Europy Zachodniej, właśnie ten potencjał przyciąga kapitał zagraniczny.

Rekordowa transakcja Resi4Rent i Vantage Development pokazuje, że Polska staje się jednym z najważniejszych rynków PRS w regionie. Dla deweloperów, funduszy i inwestorów instytucjonalnych może to być sygnał, że sektor mieszkań na wynajem wchodzi właśnie w nową fazę rozwoju.