Planujesz kupić mieszkanie na kredyt? Podpisałaś już umowę kredytową, ale wciąż czekasz na wpis do hipoteki? Od września możesz odzyskać pieniądze pobrane przez bank za dodatkowe ubezpieczenie pomostowe. Możesz sporo zaoszczędzić.

Jeśli zdecydowałaś się kupić mieszkanie, bank udzielający ci kredytu będzie chciał zabezpieczyć się na wypadek twojej niewypłacalności. Dla banku odpowiednim zabezpieczeniem jest wpis do księgi wieczystej. Zanim jednak sąd dokona wpisu, banki wymagają dodatkowej opłaty, tzw. ubezpieczenia pomostowego. Ta opłata jest obowiązkowa i ma charakter ubezpieczenia ryzyka kredytowego.

Mieszkanie na kredyt. Ubezpieczenie pomostowe, to dodatkowy koszt kredytu

Wprawdzie, konieczność opłacania ubezpieczenia pomostowego jest czasowa, ale może generować spore koszty – nawet kilkaset złotych miesięcznie. Co znaczy, że kredyt będzie cię kosztował nawet o kilka tysięcy złotych więcej. Dlatego, że w zależności od miasta, na wpis trzeba czekać od kilku do kilkunastu miesięcy. W tym czasie musisz opłacać bankowi dodatkowe ubezpieczenie pomostowe do czasu uzyskania wspomnianego wpisu. Od września br. możesz odzyskać wpłaconą kwotę.

Kredyt hipoteczny. Co zrobić, aby bank zwrócił ci kwotę za ubezpieczenie

Do 17 września 2022 r. kwota za ubezpieczenie pomostowe, którą bank pobierał klientom kredytowym co miesiąc aż do uzyskania wpisu do hipoteki, była bezzwrotna. W zeszłym miesiącu, nastąpiła nowelizacja Ustawy o kredycie hipotecznym. Aktualnie bank będzie musiał zwrócić ci pobraną sumę za czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z ustawą, kwotę ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu do KW bank musi:

• zwrócić kredytobiorcy,
• zaliczyć na poczet spłaty kredytu.

Kredyt mieszkaniowy. Kogo obejmują przepisy zwrotu pieniędzy?

Przepisy znowelizowanej ustawy dotyczą osób, które:

• podpisały umowę o kredyt hipoteczny po dniu wejścia w życie znowelizowanej ustawy, tj. od 17 września 2022 r.
• podpisały umowę o kredyt hipoteczny przed 17 września 2022 r., ale do tego momentu nie uzyskały jeszcze wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Jak odzyskać kwotę za ubezpieczenie pomostowe?

Zwrot kwoty pobranej przez bank jako ubezpieczenie, możesz otrzymać po uzyskaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Jeśli planujesz podpisać umowę kredytową lub podpisałaś ją po 17 września, zasady zwrotu opłaty za ubezpieczenie pomostowe będą zawarte w umowie.

Jeśli zdecydowałaś się na kredyt hipoteczny wcześniej, bank musi zwrócić ci kwotę ubezpieczenia pomostowego w ciągu 60 dni od dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ewentualnie w tym czasie bank powinien zaliczyć tę sumę na poczet spłaty kredytu.

Bank powinien zrobić to z automatu. Jeśli nie otrzymasz wpłaconej kwoty w podanym terminie, wyślij do banku wniosek o zwrot pobranych środków. Dodatkowo załącz odpis z księgi wieczystej potwierdzający umieszczenie w niej informacji o wpisaniu hipoteki.

Niedoświetlony salon, zbyt mały aneks kuchenny lub balkon wychodzący na okna sąsiada… To tylko kilka z licznych wad, na które skarżą się ci, którzy je zdecydowali się na kupno nowego mieszkania. I żałują, że nie sprawdzili lepiej przed zakupem. Szukasz nowego mieszkania? Wybierasz mieszkanie na podstawie rzutu, bo inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy? Podpowiem ci, na co zwrócić uwagę.

Na co ma być miejsce w przedpokoju?

Wyobraź sobie, że wchodzisz w zimie do mieszkania w ośnieżonych butach i kurtce i nie masz ich gdzie zostawić. No właśnie… dość częstym problemem jest zbyt wąski przedpokój. Zwróć uwagę na szerokość przedpokoju przy wejściu, czy będzie tam wnęka na szafę lub wieszak, na którym możesz zostawić odzież. 

Salon i strony świata są ważne przy kupnie mieszkania

Widziałam kiedyś na Instagramie stories Jessiki Mercedes, na którym opowiadała, że nie zdawała sobie sprawy z tego, jak ważne jest usytuowanie mieszkania względem stron świata. Nikt jej o tym nie powiedział, dlatego błędnie nie zwróciła uwagi na ten aspekt kupując swój pierwszy lokal. Doskwierały jej okna wychodzące na północ, bo mieszkanie było ciemne i zimne. Chcesz mieszkanie doświetlone i ogrzane słońcem? Wybierz te, które posiada salon od strony południa/ zachodu. To ważne, bo tu spędzamy z reguły największą część dnia. W przypadku ekspozycji zachodniej, będziesz się cieszyć słońcem po powrocie z pracy. Sypialnia może mieć okna wychodzące na wschód- poranne światło sprzyja wstawaniu. 

Kuchnia w nowym mieszkaniu. Sprawdź wymiary

Obecnie na nowych osiedlach przeważają aneksy kuchenne połączone z salonem. Chcesz oddzielną kuchnię? Sprawdź czy w mieszkaniu będzie możliwość wstawienia ścianek oddzielających. Lubisz gotować? Sprawdź wymiary aneksu. Zwłaszcza jeśli wybierasz lokal na podstawie rzutu. Niektóre z nich są tak niewielkich rozmiarów, że niezwykle ciężko jest je zabudować, a nawet móc swobodnie gotować przy otwartej kuchni. Przyjmuje się, że optymalny blat kuchenny powinien mieć od 4 m długości.

Zobacz inne porady przy zakupie mieszkania w naszych artykułach

Słupy, filary i zbyt duże skosy mogę być uciążliwe

Takie dodatkowe „ozdobniki” są mało widoczne na rzucie mieszkania, a potrafią uprzykrzyć codzienne funkcjonowanie. Doradca dewelopera raczej ci o nich nie wspomni, bo wie, że mogą być uciążliwe w późniejszym wykończeniu i użytkowaniu lokalu.

Kupno nowego mieszkania. Balkon to miejsce do życia

Świetnie by było, gdyby poza czymś do siedzenia, zmieścił również suszarkę na pranie w sezonie letnim. Lubisz prywatność? Balkon wychodzący na okna sąsiada lub stykający się z innym, narożnym balkonem może nie spełniać takiej funkcji, jaką byś chciała. Ja miałam kiedyś balkon na I p. zaraz przy chodniku i bardzo przeszkadzało mi, kiedy wszyscy zaglądali, co czytam lub jem na zewnątrz.

Na którym piętrze wybrać mieszkanie?

Niezależnie od twoich preferencji, powinnaś mieć świadomość, że mieszkania parterowe bywają, choć nie muszą być chłodniejsze. Zawsze istnieje większe ryzyko włamania, nie zostawisz otwartych okien kiedy wychodzisz, możesz mieć mniej prywatności i musisz dbać o ogródek – choć sam ogród jest atutem. Z kolei lokale na najwyższych piętrach mogą bardziej się nagrzewać, za to nikt nie będzie hałasował ci nad głową.

Jest wiele aspektów, które powinnaś sprawdzić, gdy kupujesz mieszkanie. I jest jeden, na który pewnie nie zwrócisz uwagi. Jak zresztą większość kupujących. To zapis mówiący o tym, czy deweloper przewiduje możliwość zmiany ceny mieszkania po podpisaniu umowy. Tak, deweloper może podwyższyć cenę, po tym jak zawrzecie umowę deweloperską. Sprawdź, jakich zasad musi przestrzegać, aby zrobić to zgodnie z prawem. I jakich zapisów nie musisz akceptować.

Klauzula waloryzacyjna. To zapis, który oznacza, że deweloper przewiduje możliwość wzrostu ostatecznej ceny mieszkania. W efekcie końcowym, cena wybranego przez ciebie lokalu może znacznie odbiegać od ceny, którą zaakceptowałaś w umowie deweloperskiej. Nie daj się zaskoczyć. Sprawdź w umowie deweloperskiej i dołączonym do niej prospekcie informacyjnym, czy będziesz musiała dopłacić. O tym, w jakich przypadkach cena nieruchomości może się zmienić i gdzie szukać tego zapisu, możesz przeczytać w tym artykule.

Deweloperzy mają możliwość dopuszczenia klauzul waloryzacyjnych zgodnie z prawem. Jednak po pierwsze, nie każdy z nich decyduje się na to rozwiązanie. Po drugie, stosowanie zapisów o waloryzacji nie jest dowolne. Natomiast orzecznictwo sądowe wskazuje na pewne ograniczenia w tym zakresie. O tym, na co zwrócić uwagę, aby nie stracić na zakupie porozmawiałam z UOKiK i PZFD.

Klauzula waloryzacyjna. Deweloper powinien dać ci możliwość odstąpienia od umowy

— Jeśli w umowie deweloperskiej znajdują się klauzule waloryzacyjne, które dają prawo do podniesienia ceny, to muszą one gwarantować konsumentowi prawo odstąpienia od umowy. W przypadku braku klauzuli waloryzacyjnej w umowie – cena lokalu nie może się zmienić. Jeśli jednak deweloper chciałby wprowadzić do obowiązującej już umowy lub prospektu klauzulę waloryzacyjną, to nie może zrobić tego jednostronnie – zawsze musi się na to zgodzić nabywca — przekazał mi Tomasz Chróstny, prezes Urzędy Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zastanawiasz się, czy zawsze będziesz mogła zrezygnować z zakupy mieszkania kiedy deweloper zaskoczy cię podniesieniem ceny? To zależy od zapisów umowy. Deweloper może wskazać pułap procentowy, w ramach którego zgadzacie się na manipulację ceną lokalu. Jest to jednak kwestia sporna. Jak wskazuje PZFD, w sytuacjach spornych sąd może podjąć różne decyzje.

— Powyżej pewnego progu wzrostu ceny – umowa powinna uprawniać nabywcę do odstąpienia od umowy. W orzecznictwie znaleźć możemy stanowiska, że przy waloryzacji nieprzekraczającej 5%, umowa nie musi przewidywać prawa do odstąpienia dla nabywcy. Jest to jednak kwestia ocenna i niewykluczone, że sąd ustanowi inny pułap. Jako PZFD rekomendujemy umożliwienie odstąpienia od umowy deweloperskiej powyżej 2% zmiany. Nierzadko spotykane są też postanowienia uprawniające do odstąpienia w przypadku każdej zmiany ceny, bez minimalnego progu – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Obiektywne wskaźniki to podstawa waloryzacji

Jeśli przymierzasz się do podpisania umowy deweloperskiej, zapamiętaj, że deweloper musi oprzeć klauzulę waloryzacyjną o obiektywny wskaźnik. I nie może być on zależny od niego, ani też od twojej woli. Takim przykładem będzie zmiana stawki podatku VAT.

— Klauzula waloryzacyjna zawsze powinna być sformułowana w sposób precyzyjny i jednoznaczny oraz opierać się na obiektywnych i weryfikowalnych przesłankach. Konsument (nabywca) powinien zatem zwrócić szczególną uwagę w klauzuli na istnienie prawa odstąpienia, wskaźnik do którego klauzula odsyła, ryzyko jednostronności klauzuli (zmiany tylko w górę), obowiązki informacyjne dewelopera — podpowiada prezes UOKiK.

Kupujesz mieszkanie? Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Jest jeszcze kilka istotnych elementów, na które powinnaś zwrócić uwagę, gdy kupujesz mieszkanie, a deweloper dopuszcza stosowanie waloryzacji. Specjalnie dla Developer Magazine, wskazał je przedstawiciel PZFD:

• należy ustalić konkretną datę waloryzacji (np. po opublikowaniu rocznego wskaźnika przez prezesa GUS) i odnieść ją do konkretnego okresu w przeszłości (np. dnia zawarcia umowy),
• wspomniane wyżej prawo do odstąpienia,
• deweloper musi poinformować nabywcę,
• waloryzacja musi obejmować oba bieguny – tj. zarówno wzrost, jak i obniżenie ceny.

O tym, w jakim przypadku deweloper powinien obniżyć cenę wybranego przez ciebie mieszkania, przeczytasz tutaj.