Connect with us

jak mądrze kupić mieszkanie

Mimo umowy, deweloperzy mogą zmienić cenę mieszkania. Sprawdź kiedy

Published

on

Deweloper może zmienić cenę mieszkania po podpisaniu umowy, fot. Ave Calvar

Zastanowiłaś się nad tym, czy cena mieszkania może się zmienić po podpisaniu umowy? Otóż może. Nie jest to niezgodne z prawem. Zobacz, w jakich przypadkach deweloperzy mogą zmienić cenę lokalu. I jak możesz się zabezpieczyć, żeby nie stracić na zakupie. Pytania w tym temacie zadałam Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich.

Kolejne podwyżki stóp procentowych i materiałów budowlanych, szalejąca inflacja – to wszystko sprawiło, że nie tylko my boimy się podjęcia nietrafnej decyzji o zakupie mieszkania. Strat obawiają się również deweloperzy. I część z nich zabezpiecza się już na etapie podpisania umowy rezerwacyjnej. W jaki sposób? Zawierając w umowie klauzule waloryzacyjne, mówiące o tym, że cena twojego mieszkania może wzrosnąć po podpisaniu umowy. Jesteś na etapie zakupu mieszkania i zastanawiasz się, jak nie stracić na tej transakcji? Powiem ci, w jakich przypadkach deweloperzy mogą podnieść cenę za mkw. zgodnie z prawem. Zobacz także gdzie szukać zapisu mówiącego, że przewiduje takie rozwiązanie.

1. Zmiana stawki podatku VAT

Aktualnie stawka VAT na rynku pierwotnym wynosi 8% przy zakupie mieszkania do 150 m2. Natomiast kupując lokal powyżej 150 m2 lub miejsce postojowe, zapłacisz już 23% VATu. Okazuje się, że deweloper może podwyższyć cenę mieszkania, kiedy stawka VAT zostanie podwyższona.

Advertisement

— Sztandarowym przykładem postanowienia dopuszczającego zmianę ceny w umowie deweloperskiej jest korekta stawki VAT przez ustawodawcę. Deweloper zabezpiecza się w ten sposób na wypadek zmiany przepisów o podatku VAT, zobowiązując nabywcę do pokrycia różnicy między stawką obowiązującą w chwili zawierania umowy, a stawką zmienioną na etapie realizacji inwestycji. Zatem, podwyższenie stawki VAT do przykładowo 24%, będzie skutkowało obowiązkiem dopłaty 1% ceny do każdej z następnych płatności w ramach umowy. Mechanizm ten działa również w drugim kierunku, tj. obniżenie VAT-u będzie obligować dewelopera do analogicznego obniżenia ceny — przekazał mi Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

2. Zmiana powierzchni mieszkania

Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania, które jeszcze nie zostało wybudowane, jego powierzchnia może różnić się nieco od przewidywanej. W tym wypadku również deweloper może wezwać cię do dopłaty za dodatkowy metraż. Jednak zasada ta jest obustronna i w sytuacji, kiedy mieszkanie jest mniejsze niż określono w umowie, deweloper powinien zwrócić odpowiednią część ceny tobie.

— Inny przykład to niewielka zmiana powierzchni lokalu. Z uwagi na specyfikę i uwarunkowania technologiczne – powierzchnia wybudowanego lokalu może minimalnie odbiegać od tej wpisanej do umowy deweloperskiej. Szczególnie, że pomiar ma zostać dokonany z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (np. 37,53 m2). W związku z powyższym, deweloperzy przewidują w takich przypadkach możliwość korekty ceny proporcjonalną do różnicy — powiedział Kozierkiewicz.

Advertisement

3. Inflacja i zmiany cen produkcji

— Ostatni mechanizm to okresowa waloryzacja na podstawie zmiany obiektywnego wskaźnika, np. poziomu inflacji bądź cen produkcji budowlano-montażowej. Opublikowanie dodatniego lub ujemnego wskaźnika ma bezpośredni wpływ na zmianę ceny określonej w umowie — zaznaczył mój rozmówca.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdź nasz artykuł Jak zarezerwować mieszkanie i nie stracić wpłaconej kwoty?

Gdzie szukać informacji, czy deweloperzy przewidują waloryzację?

Zastanawiasz się, jak to możliwe, że deweloper może zmienić ustalenia cenowe po podpisaniu umowy? I czy jest to wymysł deweloperów czy działanie zgodne z prawem? Prawo nie zabrania takiego działania. Co więcej, prospekt informacyjny, który otrzymasz od dewelopera zawiera rubrykę mówiącą o ewentualnej waloryzacji. Sprawdź, co deweloper wpisał w tym miejscu. Pole znajduje się w części III prospektu.

Advertisement

— Ustawa deweloperska nie wprowadza ograniczeń w zakresie waloryzacji, stąd co do zasady klauzulę te (…) są dopuszczalne, a ich stosowaniu nie sprzeciwia się orzecznictwo ani też UOKiK. O fakcie tym świadczy również wzór prospektu informacyjnego stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej. Zawiera on rubrykę zatytułowaną „dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji” — przekazał przedstawiciel PZFD.

jak mądrze kupić mieszkanie

Kupiłaś mieszkanie na kredyt? Sprawdź, jak odzyskać część pieniędzy

Published

on

Teraz możesz uzyskać od banku zwrot kwoty za ubezpieczenie pomostowe, fot. Jenny Ueberberg

Planujesz kupić mieszkanie na kredyt? Podpisałaś już umowę kredytową, ale wciąż czekasz na wpis do hipoteki? Od września możesz odzyskać pieniądze pobrane przez bank za dodatkowe ubezpieczenie pomostowe. Możesz sporo zaoszczędzić.

Jeśli zdecydowałaś się kupić mieszkanie, bank udzielający ci kredytu będzie chciał zabezpieczyć się na wypadek twojej niewypłacalności. Dla banku odpowiednim zabezpieczeniem jest wpis do księgi wieczystej. Zanim jednak sąd dokona wpisu, banki wymagają dodatkowej opłaty, tzw. ubezpieczenia pomostowego. Ta opłata jest obowiązkowa i ma charakter ubezpieczenia ryzyka kredytowego.

Mieszkanie na kredyt. Ubezpieczenie pomostowe, to dodatkowy koszt kredytu

Wprawdzie, konieczność opłacania ubezpieczenia pomostowego jest czasowa, ale może generować spore koszty – nawet kilkaset złotych miesięcznie. Co znaczy, że kredyt będzie cię kosztował nawet o kilka tysięcy złotych więcej. Dlatego, że w zależności od miasta, na wpis trzeba czekać od kilku do kilkunastu miesięcy. W tym czasie musisz opłacać bankowi dodatkowe ubezpieczenie pomostowe do czasu uzyskania wspomnianego wpisu. Od września br. możesz odzyskać wpłaconą kwotę.

Advertisement

Kredyt hipoteczny. Co zrobić, aby bank zwrócił ci kwotę za ubezpieczenie

Do 17 września 2022 r. kwota za ubezpieczenie pomostowe, którą bank pobierał klientom kredytowym co miesiąc aż do uzyskania wpisu do hipoteki, była bezzwrotna. W zeszłym miesiącu, nastąpiła nowelizacja Ustawy o kredycie hipotecznym. Aktualnie bank będzie musiał zwrócić ci pobraną sumę za czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z ustawą, kwotę ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu do KW bank musi:

  • zwrócić kredytobiorcy,
  • zaliczyć na poczet spłaty kredytu.

Kredyt mieszkaniowy. Kogo obejmują przepisy zwrotu pieniędzy?

Przepisy znowelizowanej ustawy dotyczą osób, które:

  • podpisały umowę o kredyt hipoteczny po dniu wejścia w życie znowelizowanej ustawy, tj. od 17 września 2022 r.
  • podpisały umowę o kredyt hipoteczny przed 17 września 2022 r., ale do tego momentu nie uzyskały jeszcze wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Jak odzyskać kwotę za ubezpieczenie pomostowe?

Zwrot kwoty pobranej przez bank jako ubezpieczenie, możesz otrzymać po uzyskaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Jeśli planujesz podpisać umowę kredytową lub podpisałaś ją po 17 września, zasady zwrotu opłaty za ubezpieczenie pomostowe będą zawarte w umowie.

Advertisement

Jeśli zdecydowałaś się na kredyt hipoteczny wcześniej, bank musi zwrócić ci kwotę ubezpieczenia pomostowego w ciągu 60 dni od dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ewentualnie w tym czasie bank powinien zaliczyć tę sumę na poczet spłaty kredytu.

Bank powinien zrobić to z automatu. Jeśli nie otrzymasz wpłaconej kwoty w podanym terminie, wyślij do banku wniosek o zwrot pobranych środków. Dodatkowo załącz odpis z księgi wieczystej potwierdzający umieszczenie w niej informacji o wpisaniu hipoteki.

Advertisement
Continue Reading

jak mądrze kupić mieszkanie

Deweloper opóźnia podpisanie aktu przenoszącego własność? Zastosuj to

Published

on

Deweloper musi wskazać termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej, fot. Finn Hľackshaw

Jeśli deweloper będzie opóźniał zawarcie aktu przenoszącego własność, możesz ponieść dodatkowe koszty. Zgodnie z prawem, w umowie deweloperskiej musi znaleźć się termin, do kiedy deweloper podpisze z tobą przeniesienie własności. Jednak w praktyce te terminy bywają przesuwane.

Podpisanie aktu przenoszącego własność mieszkania jest ostatnim etapem procesu zakupu nieruchomości. Dlatego powinnaś pomyśleć o nim już na początku, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Jak się zabezpieczyć i co zrobić jeśli upłynął już termin podpisania aktu przenoszącego własność, a deweloper nadal nie zaprasza cię do notariusza? A może ciągle przesuwa ten termin? Masz kilka opcji do wyboru. Możesz nawet rozwiązać umowę deweloperską.

Zakup mieszkania. Kary umowne stosowane wybiórczo

Deweloperzy lubią kary umowne, ale stosowane tylko wobec klientów. Dlatego nierzadko w umowach deweloperskich stosują zapisy stanowiące o karze wobec nabywcy mieszkania za opóźnienie w płatności, ale nie chcą płacić za opóźnienia z własnej strony. A przecież deweloper również ma zobowiązania, np. przeniesienie własności na ciebie. Co możesz zrobić już na etapie podpisania umowy deweloperskiej? Negocjuj z deweloperem wpisanie kar umownych do tej umowy. Dzięki temu, w przypadku opóźnienia, bez trudu uzyskasz wypłatę należnej ci kwoty. Zapis o naliczeniu kary umownej w przypadku opóźnień ze strony inwestora, zabezpiecza cię automatycznie. W tej sytuacji nie musisz udowadniać nic, poza niedotrzymanym terminem.

Advertisement

Ciągle jednak deweloperzy odmawiają zawarcia zapisów dotyczących kar umownych. Taka praktyka nie jest zgodna z prawem i spotkała się już z krytyką UOKiK. Prezes Urzędu nałożył kary na deweloperów narzucających niedozwolone klauzule, w tym brak kar umownych oraz wskazanie kwoty maksymalnej. Odwołanie jednego z deweloperów w tej sprawie zostało odrzucone przez sąd, który tak uzasadnił decyzję:

Jedynie w przypadku kary nieograniczonej co do wysokości, deweloper realnie odczułby konsekwencje finansowe swojego zaniechania w każdym dniu zwłoki i w ten sposób faktycznie poniósłby odpowiedzialność.XVII AmA 26/19 – Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Deweloper i opóźnienia. Odszkodowanie możliwe, ale kłopotliwe

Jeśli w umowie deweloperskiej wzajemnie postanowicie nie stosować kar umownych, w przypadku opóźnienia w przeniesieniu własności pozostaje odszkodowanie. Taką możliwość daje ci kodeks cywilny (art. 471 K.C.).

W tym wypadku będziesz musiała udokumentować poniesione straty finansowe (np. brak zysków z wynajmu lokalu w celach zarobkowych albo dłuższą konieczność wynajmowania innego lokalu na własne potrzeby).

Advertisement

Odstąpienie od umowy z deweloperem. Jak to zrobić?

Kiedy podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania, zapewne nie będziesz myślała o tym, że deweloper może nie dotrzymać umówionych terminów. A już na pewno nie będziesz zakładać rozwiązania umowy. Jednak warto wiedzieć, że masz również taką możliwość. I możesz z niej skorzystać, gdy deweloper nie podpisze z tobą aktu przenoszącego własność.

Zanim jednak poinformujesz o odstąpieniu od umowy, zobacz jak powinnaś się przygotować:

  • sprawdź w umowie deweloperskiej do kiedy deweloper zobowiązał się przenieść na ciebie własność mieszkania (ta informacja powinna znaleźć się w umowie i w załączonym do niej prospekcie informacyjnym),
  • jeśli minęła wskazana data, musisz wysłać do dewelopera pismo, w którym wyznaczysz mu 120 – dniowy termin na podpisanie aktu przenoszącego własność,
  • dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, możesz wystąpić o rozwiązanie umowy deweloperskiej.

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej daje ci Ustawa deweloperska. Aby to rozwiązanie było skuteczne, powinnaś zastosować powyższą procedurę, o czym stanowi art. 43, pkt. 3 ustawy. Co ważne, w tym przypadku nie ponosisz kosztów związanych z rozwiązaniem umowy, a deweloper jest zobowiązany zwrócić ci wpłacone środki.

Ustawa przewiduje również, że w tej sytuacji nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Advertisement

Jesteś zainteresowana zakupem mieszkania, ale obawiasz się rzetelności dewelopera? Sprawdź artykuł 7 błędów dewelopera. Przez to możesz odstąpić od umowy.

Continue Reading

jak mądrze kupić mieszkanie

Wybór mieszkania. Jakich błędów powinnaś unikać

Published

on

fot. Andrea Davis

Niedoświetlony salon, zbyt mały aneks kuchenny lub balkon wychodzący na okna sąsiada… To tylko kilka z licznych wad, na które skarżą się ci, którzy je zdecydowali się na kupno nowego mieszkania. I żałują, że nie sprawdzili lepiej przed zakupem. Szukasz nowego mieszkania? Wybierasz mieszkanie na podstawie rzutu, bo inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy? Podpowiem ci, na co zwrócić uwagę.

Na co ma być miejsce w przedpokoju?

Wyobraź sobie, że wchodzisz w zimie do mieszkania w ośnieżonych butach i kurtce i nie masz ich gdzie zostawić. No właśnie… dość częstym problemem jest zbyt wąski przedpokój. Zwróć uwagę na szerokość przedpokoju przy wejściu, czy będzie tam wnęka na szafę lub wieszak, na którym możesz zostawić odzież. 

Salon i strony świata są ważne przy kupnie mieszkania

Widziałam kiedyś na Instagramie stories Jessiki Mercedes, na którym opowiadała, że nie zdawała sobie sprawy z tego, jak ważne jest usytuowanie mieszkania względem stron świata. Nikt jej o tym nie powiedział, dlatego błędnie nie zwróciła uwagi na ten aspekt kupując swój pierwszy lokal. Doskwierały jej okna wychodzące na północ, bo mieszkanie było ciemne i zimne. Chcesz mieszkanie doświetlone i ogrzane słońcem? Wybierz te, które posiada salon od strony południa/ zachodu. To ważne, bo tu spędzamy z reguły największą część dnia. W przypadku ekspozycji zachodniej, będziesz się cieszyć słońcem po powrocie z pracy. Sypialnia może mieć okna wychodzące na wschód- poranne światło sprzyja wstawaniu. 

Advertisement

Kuchnia w nowym mieszkaniu. Sprawdź wymiary

Obecnie na nowych osiedlach przeważają aneksy kuchenne połączone z salonem. Chcesz oddzielną kuchnię? Sprawdź czy w mieszkaniu będzie możliwość wstawienia ścianek oddzielających. Lubisz gotować? Sprawdź wymiary aneksu. Zwłaszcza jeśli wybierasz lokal na podstawie rzutu. Niektóre z nich są tak niewielkich rozmiarów, że niezwykle ciężko jest je zabudować, a nawet móc swobodnie gotować przy otwartej kuchni. Przyjmuje się, że optymalny blat kuchenny powinien mieć od 4 m długości.

Zobacz inne porady przy zakupie mieszkania w naszych artykułach

Słupy, filary i zbyt duże skosy mogę być uciążliwe

Takie dodatkowe „ozdobniki” są mało widoczne na rzucie mieszkania, a potrafią uprzykrzyć codzienne funkcjonowanie. Doradca dewelopera raczej ci o nich nie wspomni, bo wie, że mogą być uciążliwe w późniejszym wykończeniu i użytkowaniu lokalu.

Advertisement

Kupno nowego mieszkania. Balkon to miejsce do życia

Świetnie by było, gdyby poza czymś do siedzenia, zmieścił również suszarkę na pranie w sezonie letnim. Lubisz prywatność? Balkon wychodzący na okna sąsiada lub stykający się z innym, narożnym balkonem może nie spełniać takiej funkcji, jaką byś chciała. Ja miałam kiedyś balkon na I p. zaraz przy chodniku i bardzo przeszkadzało mi, kiedy wszyscy zaglądali, co czytam lub jem na zewnątrz.

Na którym piętrze wybrać mieszkanie?

Niezależnie od twoich preferencji, powinnaś mieć świadomość, że mieszkania parterowe bywają, choć nie muszą być chłodniejsze. Zawsze istnieje większe ryzyko włamania, nie zostawisz otwartych okien kiedy wychodzisz, możesz mieć mniej prywatności i musisz dbać o ogródek – choć sam ogród jest atutem. Z kolei lokale na najwyższych piętrach mogą bardziej się nagrzewać, za to nikt nie będzie hałasował ci nad głową.

Advertisement
Continue Reading
Advertisement
Advertisement
Advertisement

na skróty

Advertisement
Advertisement
Advertisement

najpopularniejsze