Polska znów znalazła się w centrum uwagi inwestorów nieruchomościowych. Według ekspertów AXI IMMO ma to być początek nowego etapu, a nie chwilowe odbicie.

Jeszcze rok temu dominowało wyczekiwanie. Dziś rozmowy są bardziej konkretne, choć jednocześnie bardziej selektywne. Kapitał wraca, ale z wyższymi wymaganiami – zarówno wobec projektów, jak i ich finansowania.

Optymizm wraca – ale na nowych zasadach

– Podczas targów MIPIM w Cannes Polskę postrzegano jako rynek, który przyciąga inwestorów, w tym zakresie możemy mówić o nowej fali optymizmu… Jest ogólne przekonanie, że warto w Polsce inwestować. Co więcej, sytuacja geopolityczna już od jakiegoś czasu, jest postrzegana jako nowa normalność, w której wszyscy muszą działać. Obok aktywnych inwestorów z CEE, w tym krajów bałtyckich, oraz inwestorów z Francji, powoli ożywia się kapitał core, sygnalizując gotowość do zakupów w drugiej połowie 2026 roku – mówi Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets and Valuation & Advisory w AXI IMMO.

To ważna zmiana. Rynek nie czeka już na „idealne warunki” – zaczyna funkcjonować w realiach podwyższonej niepewności.

Magazyny nadal najmocniejszym segmentem

Największe zainteresowanie inwestorów utrzymuje się w sektorze magazynowym. Kluczowe znaczenie ma stabilność dochodu i struktura najemców.

– Jeśli chodzi o rynek magazynowy w Polsce, to jest bardzo duży popyt na długie najmy tych powierzchni, szczególnie jeśli nieruchomość ma jednego najemcę z długim najmem. W tym subsektorze inwestor może uzyskać najbardziej atrakcyjne stopy zwrotu. To jest po prostu najbardziej pożądany produkt. W tym momencie jest to zdecydowanie prime – wskazuje Joanna Lewandowska, Associate Director, Capital Markets, AXI IMMO.

Dodatkowym impulsem mogą być zmiany w globalnych łańcuchach dostaw. Reorganizacja produkcji i logistyki w Europie sprzyja lokalizacjom takim jak Polska.

Niepewność nie znika

Optymizm nie oznacza braku ryzyka. W tle pozostają czynniki, które mogą wpływać na tempo odbicia rynku.

– Oczywiście wspominano o nowej wojnie, m.in. w kontekście kosztów finansowych, które mogą delikatnie wzrastać. Istnieje świadomość, że inflacja się pojawi na pewno, tylko pozostaje pytanie, w jakiej skali. Ogólnie widać dużą niepewność co do sytuacji na świecie. Nie pomaga też fakt, że rynek europejski dostanie w tej sytuacji » tylko « rykoszetem. Jak kula śnieżna dotrą do nas problemy z paliwami, z nawozami, środki ochrony roślin – szok inflacyjny jest realny – dodaje Joanna Lewandowska.

To właśnie te czynniki według AXI IMMO sprawiają, że inwestorzy działają ostrożniej – dokładniej analizując lokalizacje, najemców i strukturę finansowania.

Banki wracają do gry

Jednym z wyraźniejszych sygnałów z Cannes była rosnąca gotowość sektora finansowego do udzielania kredytów.

Banki dysponują wysoką płynnością i – jak wskazują eksperci – są gotowe finansować dobre projekty. Jednocześnie coraz większą rolę zaczynają odgrywać fundusze dłużne i finansowanie strukturyzowane. One uzupełniają lukę kapitałową, szczególnie widoczną wcześniej na rynkach Europy Zachodniej.

Polska korzysta na zmianie układu sił

Silna obecność polskich miast i firm na MIPIM 2026 nie była przypadkowa. W porównaniu z poprzednimi latami widać większą aktywność i lepsze przygotowanie do rozmów z inwestorami.

To ważne, bo konkurencja o kapitał w Europie rośnie, a inwestorzy coraz częściej wybierają rynki oferujące stabilność, skalę i potencjał wzrostu jednocześnie.

– Polska jest bardzo dobrze przygotowana na kolejny cykl rynkowy, a rozmowy, które prowadziliśmy w Cannes, tylko utwierdzają nas w tym przekonaniu – podsumowuje Grzegorz Chmielak.

Czytelny sygnał dla biznesu

Sygnał z Cannes jest dość czytelny: kapitał wraca, ale nie będzie już tak łatwy jak przed laty. Liczyć się będą projekty, które dobrze przygotowano – stabilne i przewidywalne.

Dla Polski to szansa – ale też test. Bo kolejna faza rynku nie będzie oparta na szybkim wzroście, lecz na jakości.

Na logistycznej mapie Grupy Muszkieterów pojawiła się nowa lokalizacja. Sieć Bricomarché uruchomiła centrum dystrybucyjne w Warsaw North Logistic Park w Nowym Modlinie. Inwestycja jest elementem długoterminowej strategii rozwoju zaplecza logistycznego i ma wspierać ekspansję sieci w północnej, centralnej oraz wschodniej Polsce.

W oficjalnym otwarciu obiektu uczestniczyli przedstawiciele zarządu Grupy Muszkieterów, władz lokalnych, inwestora oraz partnerów projektu. Natomiast nowy magazyn działa operacyjnie od 1 stycznia i już obsługuje pierwsze sklepy sieci.

Logistyka jako wsparcie dla dalszej ekspansji

Zgodnie z przyjętą strategią Bricomarché planuje zwiększyć liczbę supermarketów do 400 placówek do końca 2030 roku. Centrum w Nowym Modlinie ma odegrać istotną rolę w zaopatrzeniu nowo powstających sklepów oraz w usprawnieniu dostaw do istniejących lokalizacji.

Obecnie magazyn obsługuje 55 supermarketów Bricomarché w sześciu województwach, w tym mazowieckim, łódzkim i podlaskim. Docelowo liczba ta ma wzrosnąć do 95 placówek. Natomiast lokalizacja obiektu pozwala na skrócenie tras dostaw, co przekłada się na większą elastyczność planowania i sprawniejszą obsługę sklepów.

– Uruchomienie nowego centrum dystrybucyjnego w Nowym Modlinie to dla sieci Bricomarché ważny krok w dalszym rozwoju zaplecza logistycznego w Polsce. Nowa lokalizacja pozwala nam sprawniej obsługiwać sklepy w północnej, wschodniej i centralnej części kraju – mówi Marek Sawa, prezes sieci Bricomarché w Polsce.

Nowy obiekt jest trzecim centrum dystrybucyjnym sieci w kraju. Pozostałe magazyny działają w Swadzimiu pod Poznaniem oraz w Sosnowcu.

Skala obiektu i organizacja pracy

Inwestycja rozpoczęła się w maju 2025 roku i została zrealizowana w ciągu kilku miesięcy. Hala magazynowa zajmuje 14,5 tys. m², natomiast całkowita powierzchnia najmu wynosi blisko 17,5 tys. m². Wysokość obiektu sięga 12 metrów, co umożliwia efektywne wykorzystanie przestrzeni składowania.

Centrum dysponuje 23 rampami przeładunkowymi oraz zapleczem biurowym o powierzchni około 300 m². Magazyn oferuje ponad 14 tys. miejsc paletowych i rozbudowaną strefę kompletacji zamówień. Natomiast Średni dzienny wolumen obsługiwanych produktów wynosi około 5 tys. opakowań zbiorczych. Procesy logistyczne wspierają systemy WMS Infolog oraz SAP.

Standard techniczny i rozwiązania środowiskowe

Obiekt został zaprojektowany i zrealizowany zgodnie z wymaganiami certyfikacji BREEAM New Construction na poziomie Excellent. Zastosowano energooszczędne oświetlenie LED zintegrowane z systemem DALI, instalację fotowoltaiczną oraz stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Przewidziano także infrastrukturę do ładowania rowerów elektrycznych.

Przestrzenie biurowe zaprojektowano z uwzględnieniem dostępu do światła dziennego, komfortu akustycznego oraz jakości powietrza, co ma znaczenie dla codziennej pracy zespołów logistycznych.

– Centrum dystrybucyjne w Nowym Modlinie zostało zaprojektowane z myślą o potrzebach nowoczesnej sieci handlowej oraz długofalowej współpracy z najemcą – podkreśla Paulius Stulgaitis, Fund Manager w EIKA Asset Management.

Kolejny etap rozwoju Grupy Muszkieterów

Nowe centrum dystrybucyjne wpisuje się w szerszy kontekst rozwoju Grupy Muszkieterów w Polsce. Organizacja zrzesza blisko 500 niezależnych przedsiębiorców prowadzących supermarkety Intermarché i Bricomarché. W 2024 roku obroty Grupy Muszkieterów w Polsce wyniosły 10,93 mld zł.

Uruchomienie magazynu w Nowym Modlinie pokazuje, że logistyka pozostaje jednym z kluczowych obszarów wspierających dalszy rozwój sieci handlowych Grupy Muszkieterów, zwłaszcza w kontekście planowanej ekspansji i rosnącej skali działalności.

W austriackim Kollerschlag powstał kompleks nieruchomości typu mixed-use, który łączy kilka odmiennych funkcji w jednym obiekcie. Loxone Campus to inwestycja obejmująca biura, hotel, restaurację, centrum konferencyjne, audytorium oraz zaplecze logistyczne. Całość zrealizowano na terenie o powierzchni około 8 hektarów, a wartość projektu wyniosła – według danych inwestora – 70 mln euro.

Za inwestycją stoi firma Loxone, specjalizująca się w systemach automatyki budynkowej. Kampus pełni jednocześnie funkcję siedziby firmy, przestrzeni pracy dla około 300 osób oraz obiektu dostępnego dla użytkowników zewnętrznych. W jednym miejscu połączono więc funkcje biurowe, hotelowe, konferencyjne i logistyczne, co w europejskich realiach wciąż pozostaje rozwiązaniem rzadkim.

– Loxone Campus łączy najnowocześniejszą automatykę budynkową z naturalnym pięknem regionu Mühlviertel, tworząc harmonijną równowagę między technologią, naturą i inspirującą atmosferą – wyjaśnia Rüdiger Keinberger, CEO Loxone.

Lokalizacja poza miastem i zmiana modelu pracy

Region Mühlviertel, położony w północnej Austrii przy granicy z Czechami, charakteryzuje się niskim stopniem urbanizacji. To obszar znany z krajobrazu wzgórz, lasów i rozproszonej zabudowy. Wybór tej lokalizacji wpisuje się w obserwowany od kilku lat trend przenoszenia części aktywności biznesowej poza duże miasta.

Loxone Campus powstał nie tylko z myślą o pracownikach firmy. Na jego terenie działa hotel, restauracja oraz zaplecze konferencyjne, z których korzystają również firmy zewnętrzne. Największe audytorium może pomieścić do 600 osób, co umożliwia organizację dużych wydarzeń branżowych i szkoleń.

Model ten odpowiada na zmiany w podejściu do organizacji pracy. Coraz częściej spotkania biznesowe łączone są z pobytem poza miastem, a granica między czasem pracy i odpoczynku ulega zatarciu. Zjawisko określane jako workation przestało być niszowe i stało się elementem strategii firm oraz sektora MICE.

Komfort użytkowników i rozwiązania akustyczne

Projektanci zwracali uwagę nie tylko na funkcjonalność, lecz także na warunki pracy i przebywania w budynku. W audytorium oraz strefie SPA zastosowano rozwiązania poprawiające komfort akustyczny.

– Na całej powierzchni sufitów w audytorium oraz w strefie SPA zainstalowano nasze panele Heradesign. Są zrównoważone, ponieważ wykonano je z wełny drzewnej, a jednocześnie pozwalają na dopasowanie akustyki. Pochłaniają odbijające się dźwięki, dzięki czemu użytkownicy nie są narażeni na hałas i pogłos – tłumaczy Tomasz Krajewski, Wood Wool Specification Manager w Knauf Ceiling Solutions.

Rozwiązania te mają znaczenie zwłaszcza w przestrzeniach konferencyjnych, gdzie jakość dźwięku wpływa bezpośrednio na komfort uczestników. Zastosowano materiały dobrane tak, aby współgrały z wystrojem wnętrz, w którym dominują naturalne kolory i drewno.

Funkcje hotelowe i zaplecze rekreacyjne

Część hotelowa obejmuje ponad 80 pokoi oraz restaurację zdolną obsłużyć do 300 gości. Obiekt uzupełnia zaplecze rekreacyjne, w tym basen wewnętrzny przechodzący w basen typu infinity, strefa wellness, sauny oraz sale fitness. Rozwiązania te skierowano zarówno do uczestników wydarzeń biznesowych, jak i gości indywidualnych.

Technologia i środowisko w jednym systemie

Cały kompleks zarządzany jest jednym systemem automatyki budynkowej, co obejmuje zarówno strefy biurowe, hotelowe, jak i logistyczne. To istotne, ponieważ każda z tych funkcji wiąże się z innymi wymaganiami technicznymi.

Jednocześnie inwestor podkreśla znaczenie rozwiązań środowiskowych. Około 78% powierzchni dachu stanowi dach zielony, na którym posadzono około tysiąca drzew i krzewów. Budynek wyposażono także w instalację fotowoltaiczną o mocy 600 kWp oraz 50 stacji ładowania samochodów elektrycznych. Według danych spółki, zastosowane systemy pozwalają ograniczyć zużycie energii o około 40% w porównaniu z budynkami sterowanymi konwencjonalnie.

– Czujemy się mocno związani z ideą, jaka przyświecała projektowaniu Loxone Campus, bo zrównoważony rozwój to także nasz cel. Grupa Knauf pracuje nad zmniejszeniem emisji CO₂ i planuje osiągnąć neutralność klimatyczną do 2045 roku – informuje Tomasz Krajewski z Knauf Ceiling Solutions.