RYNEK NIERUCHOMOŚCI

AXI IMMO. Co się będzie działo na warszawskim rynku biurowców?

Opublikowano 4 miesiące temu • 15 lutego 2026

przez

Efektem silnego popytu i ograniczonej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów w Warszawie, fot. Givaga

AXI IMMO pokazuje, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem staną się kontrakty na co najmniej siedem lat. Systematycznie repozycjonowane będą starsze, nieefektywne biurowce.

Rok 2025 przyniósł wyraźne ożywienie na warszawskim rynku biurowym, jednak jednocześnie potwierdził utrzymującą się lukę podażową. Z jednej strony aktywność najemców sięgnęła 790 tys. mkw. (+7% r/r), z drugiej – nowa podaż pozostaje ograniczona, a w budowie znajduje się jedynie 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r.” przygotowany przez AXI IMMO pokazuje, że rynek wchodzi w fazę selektywnego wzrostu czynszów i rosnącej konkurencji o najlepsze lokalizacje.

Rekordowy IV kwartał i dojrzała struktura popytu

Na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał. Podpisano umowy najmu na 310 tys. mkw. – to najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania warszawskiego rynku biurowego. Co istotne, struktura popytu potwierdza stabilność sektora. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51% aktywności. Natomiast popyt netto stanowił 49%, z przewagą nowych umów (39%) nad ekspansjami (6%) i powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4%).

Największą aktywność odnotowano w strefie Centrum (32%) oraz na Służewcu (23%). O ile centrum przyciągało głównie nowych najemców, o tyle Służewiec pozostawał domeną renegocjacji. Wśród największych transakcji znalazło się odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa (22 700 mkw.). A także renegocjacja i ekspansja AstraZeneca przy ul. Postępu 14 (łącznie 22 500 mkw.).

Czynsze rosną w centrum, firmy kalkulują koszty

Presja popytowa przekłada się na stawki czynszów w najbardziej prestiżowych projektach w centrum Warszawy. Mieszczą się one w przedziale 19,00–27,50 EUR/mkw./mies., a w wybranych lokalizacjach przekraczają 30,00 EUR/mkw./mies. Jednocześnie w strefach pozacentralnych czynsze rozpoczynają się od około 10,00 EUR/mkw./mies.. To sprawia, że dla wielu firm stanowią atrakcyjną alternatywę kosztową.

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO:
– Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne. Bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji. Zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach. Wynika ona z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur. W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat.

Ograniczona podaż i restrukturyzacja starszych budynków

Po stronie podaży widoczne są dwa wyraźne trendy. Jako pierwsze – koncentracja nowych projektów w centrum – z blisko 90 tys. mkw. oddanych w 2025 r., aż 90% przypadło na tę strefę. Natomiast drugie, to systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków biurowych oraz ich repozycjonowanie.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO:
– Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca. Jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie, posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów. Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej. I stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców.

Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. Wśród największych oddanych projektów znalazły się inwestycje w rejonie Ronda Daszyńskiego – m.in. The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie spadł o 16% r/r do 190 tys. mkw. To zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026–2027.

Emilia Trofimiuk dodaje:
– Po stronie podaży obserwujemy wyraźne i trwałe wyhamowanie aktywności deweloperskiej. Przyrost nowej powierzchni biurowej w 2025 roku był o 15% niższy niż rok wcześniej. Znacząco odbiegał od poziomów notowanych w rekordowych latach 2020–2021. A jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% w ujęciu rocznym. Prognozy wskazują, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona, co będzie miało istotny wpływ na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.

Spadają pustostany, rośnie presja na najlepsze budynki

Efektem silnego popytu i ograniczonej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec 2025 r. średni poziom w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r), przy czym w centrum było to 6,1%, a w lokalizacjach pozacentralnych 11,6%. Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (-3,9 p.p. r/r), co potwierdza koncentrację popytu w najbardziej prestiżowych częściach miasta.

Według analityków AXI IMMO w kolejnych latach warszawski rynek biurowy będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej dostępności dużych, nowoczesnych modułów. W efekcie znaczenie renegocjacji wzrośnie, a czynsze w najlepszych budynkach mogą rosnąć selektywnie. Równocześnie repozycjonowanie starszych obiektów będzie stopniowo podnosić jakość całkowitej oferty biurowej w stolicy.

powiązane tematybiurowce w Polsce deweloper

kolejny artykuł

Invest Komfort. Milion zł na jubileusz Gdyni i wsparcie inicjatyw

najważniejsze

Deweloper Develia Sponsorem Pemium WTS Sparta Wrocław

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Jaki biznes łączy WIŚNIOWSKI i Hotel Gołębiewski w Pobierowie?

Published

7 godzin ago

15 czerwca 2026

red.

Ponad 1200 pokoi, 13 kondygnacji, około 180 tys. mkw. powierzchni i setki elementów infrastruktury technicznej. Hotel Gołębiewski w Pobierowie od miesięcy budzi ogromne zainteresowanie jako jedna z największych inwestycji hotelowych realizowanych nad polskim morzem. Skala obiektu najlepiej widoczna jest jednak nie tylko w liczbie pokoi czy powierzchni, ale również w detalach.

Jednym z nich jest liczba drzwi zamontowanych w kompleksie. Do hotelu dostarczono aż 662 drzwi stalowe marki WIŚNIOWSKI, a także systemy ogrodzeniowe i bramy przemysłowe.

Hotel Gołębiewski w Pobierowie przypomina małe miasto

Nowy hotel położony tuż przy plaży w Pobierowie należy do największych obiektów tego typu w Polsce. Z tego powodu obiekt często porównywany jest do dużego statku pasażerskiego lub niewielkiego miasta funkcjonującego przez cały rok.

Tak duża inwestycja wymaga również odpowiednio rozbudowanej infrastruktury technicznej.

Parametr	Wartość
Powierzchnia obiektu	ok. 180 000 mkw.
Liczba pokoi	ponad 1200
Liczba kondygnacji	13
Liczba drzwi WIŚNIOWSKI	662
Drzwi przeciwpożarowe	485
Lokalizacja	Pobierowo
Odległość od plaży	bezpośrednie sąsiedztwo
Funkcje obiektu	hotel, wellness, konferencje, gastronomia

662 drzwi w jednym hotelu

Łącznie w Hotelu Gołębiewski Pobierowo zamontowano 662 drzwi stalowe WIŚNIOWSKI.

Natomiast największą część realizacji stanowiło 485 drzwi przeciwpożarowych, które odpowiadają za bezpieczeństwo użytkowników oraz podział obiektu na strefy pożarowe.

Przy powierzchni około 180 tys. mkw. i kilkunastu kondygnacjach rozwiązania tego typu mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania całego budynku.

– W obiektach o tak dużej powierzchni i złożonej logistyce każdy element infrastruktury musi działać niezawodnie. W Hotelu Gołębiewski Pobierowo nasze produkty pracują w wielu różnych strefach – od zaplecza technicznego, przez ciągi komunikacyjne, po przestrzenie wymagające ochrony przeciwpożarowej – mówi Czesław Matląg, dyrektor sprzedaży i obsługi inwestycji w WIŚNIOWSKI.

Nie tylko drzwi. Kompleksowy system dla hotelu

Do Hotelu Gołębiewski dostarczono aż 662 drzwi stalowe marki WIŚNIOWSKI, fot. mat. prasowe

Zakres współpracy nie ograniczył się wyłącznie do drzwi.

W obiekcie zastosowano również:

bramy przesuwne,
bramy jedno- i dwuskrzydłowe,
furtki posesyjne,
segmenty ogrodzeniowe,
przemysłowe bramy PI 95,
bramy garażowe MakroPro Alu 2.0,
bramy garażowe MakroPro 100 2.0.

W efekcie powstał spójny system zabezpieczeń oraz infrastruktury technicznej dostosowany do intensywnej eksploatacji.

Jak wygląda zaplecze jednego z największych hoteli w Polsce?

Choć goście najczęściej zwracają uwagę na pokoje, restauracje czy strefę wellness, równie istotna jest infrastruktura niewidoczna na pierwszy rzut oka.

W przypadku tak dużego obiektu konieczne jest zapewnienie:

sprawnej komunikacji pomiędzy strefami,
ochrony przeciwpożarowej,
bezpieczeństwa technicznego,
kontroli dostępu,
niezawodności systemów obsługujących tysiące gości.

Liczba 662 drzwi pokazuje, jak rozbudowane są tego typu inwestycje i jak wiele elementów musi współpracować, aby hotel mógł funkcjonować bez zakłóceń.

Hotel Gołębiewski w Pobierowie zmienia polskie wybrzeże

Inwestycja od początku budzi duże emocje zarówno ze względu na swoją skalę, jak i lokalizację tuż przy Bałtyku.

Jednocześnie projekt jest jednym z największych przedsięwzięć hotelowych realizowanych obecnie w Polsce.

Dlatego każdy etap jego powstawania pokazuje, jak bardzo zmieniły się współczesne inwestycje turystyczne. Dziś nie są to już wyłącznie hotele, lecz wielofunkcyjne kompleksy przypominające samowystarczalne centra wypoczynkowe.

A liczba 662 drzwi jest jedynie jednym z przykładów skali przedsięwzięcia, które już teraz należy do najbardziej rozpoznawalnych inwestycji na polskim wybrzeżu.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Dwa tygodnie Invest Komfort. Od nowych mieszkań po sztukę, festiwale i nagrodę w Berlinie

Published

3 dni ago

12 czerwca 2026

Aleksandra Kotulska

Ostatnie 14 dni okazały się wyjątkowo aktywnym okresem dla Invest Komfort. Trójmiejski deweloper nie tylko rozwija swoje inwestycje mieszkaniowe, ale jednocześnie angażuje się w wydarzenia kulturalne, projekty społeczne oraz działania związane z budowaniem stylu życia wokół swoich marek.

W ciągu kilkunastu dni firma uczestniczyła w festiwalu architektury Open House Gdynia, uruchomiła nowe rozwiązania dla klientów inwestycji Legionów 121, rozpoczęła sezon w Chałupach, wsparła wystawę sztuki współczesnej w Łodzi, a także odebrała międzynarodową nagrodę podczas WorldMediaFestivals w Berlinie.

To pokazuje, jak zmienia się dziś rynek nieruchomości premium, gdzie coraz większe znaczenie mają nie tylko same mieszkania, ale również doświadczenia, kultura i społeczność budowana wokół inwestycji.

Setki odwiedzających na Open House Gdynia

Jednym z najgłośniejszych wydarzeń ostatnich tygodni był Open House Gdynia 2026.

Invest Komfort od wielu lat należy do grona mecenasów festiwalu, który pozwala mieszkańcom zajrzeć do miejsc na co dzień niedostępnych. W tym roku odwiedzający mogli zobaczyć dwie inwestycje firmy – Miasto GDY oraz Legionów 121.

Co istotne, oba projekty znajdują się na zupełnie innych etapach realizacji.

Miasto GDY zbliża się do zakończenia budowy, natomiast Legionów 121 pozostaje jeszcze w fazie realizacji, której finał zaplanowano na IV kwartał 2027 roku.

Dla uczestników wydarzenia była to okazja do zobaczenia, jak wygląda proces powstawania inwestycji mieszkaniowej – od stanu surowego aż po niemal gotowe osiedle.

Move In w Legionów 121

W czerwcu deweloper poinformował również o rozszerzeniu programu mieszkań wykończonych pod klucz.

Oferta Move In została udostępniona także w inwestycji Legionów 121 w gdyńskim Redłowie.

Rozwiązanie skierowane jest do klientów, którzy chcą uniknąć wielomiesięcznego procesu wykańczania mieszkania po odbiorze kluczy.

Lokale przygotowywane są w oparciu o gotowy standard obejmujący między innymi:

wykończone łazienki,
gotowe kuchnie,
wysokiej jakości materiały,
neutralne aranżacje wnętrz,
funkcjonalne rozwiązania projektowe.

Program Move In dostępny jest już również w inwestycjach WITA77, OFF Miasto oraz Brabank Apartamenty.

Invest Komfort stawia na kulturę

W ostatnich tygodniach firma pojawiła się także poza rynkiem nieruchomości.

11 czerwca w łódzkiej Galerii AOKZ otwarta zostanie wystawa „Krajobraz jako pole napięcia”, prezentująca prace fotografa Jacka Poremby oraz malarza Bartosza Kokosińskiego.

Partnerem wydarzenia został właśnie Invest Komfort.

Wystawa porusza temat współczesnego krajobrazu, zmian społecznych oraz napięć obecnych we współczesnym świecie.

Dla dewelopera współpraca ma również wymiar symboliczny. Jacek Poremba od lat współpracuje z marką przy projektach związanych z architekturą i komunikacją inwestycji premium.

Chałupy 6 wracają na lato

Kolejnym elementem aktywności marki jest współpraca z Domem Kultury Chałupy 6 na Półwyspie Helskim.

Invest Komfort ponownie został patronem miejsca, które od lat przyciąga miłośników sportów wodnych, pracy zdalnej oraz nadmorskiego stylu życia.

W sezonie 2026 przygotowano między innymi:

strefę relaksu,
przestrzeń coworkingową,
warsztaty kreatywne,
wydarzenia integracyjne,
spotkania związane z ideą well-beingu.

Firma wspiera także wydarzenie motoryzacyjne Hel Riders, które odbędzie się w dniach 19–21 czerwca.

Nagroda dla Invest Komfort w Berlinie

Największym międzynarodowym sukcesem ostatnich tygodni okazało się jednak wyróżnienie zdobyte podczas WorldMediaFestivals w Berlinie.

Film promujący inwestycję UKRYTE otrzymał srebrną nagrodę intermedia-globe Silver w kategorii Branded Storytelling.

Konkurs należy do najbardziej rozpoznawalnych wydarzeń branży komunikacyjnej na świecie. W tegorocznej edycji oceniono ponad 800 projektów z 34 krajów.

Nagrodzony materiał nie skupiał się na standardowej prezentacji nieruchomości. Zamiast tego opowiadał historię miejsca poprzez emocje, ciszę oraz atmosferę otoczenia.

– Przy UKRYTE zależało nam na komunikacji, która nie będzie kolejną klasyczną prezentacją inwestycji. Chcieliśmy opowiedzieć o miejscu przez nastrój, ciszę i emocję, a nie wyłącznie przez architekturę czy parametry oferty – mówi Norbert Miętki, kierownik marketingu Invest Komfort.

Deweloperzy premium zmieniają trendy

Aktywności Invest Komfort z ostatnich tygodni pokazują szerszy trend obecny na rynku nieruchomości premium.

Coraz więcej deweloperów nie ogranicza się wyłącznie do budowy mieszkań. Równocześnie rozwijają działania związane z kulturą, sztuką, architekturą, edukacją czy integracją lokalnych społeczności.

Natomiast w segmencie premium takie działania stają się coraz ważniejszym elementem budowania marki i wyróżniania inwestycji na konkurencyjnym rynku.

W przypadku Invest Komfort ostatnie tygodnie pokazały, że firma stawia nie tylko na rozwój projektów mieszkaniowych, ale również na tworzenie wokół nich szerszego ekosystemu doświadczeń, wydarzeń i wartości związanych ze stylem życia.