RYNEK NIERUCHOMOŚCI

AXI IMMO. Co się będzie działo na warszawskim rynku biurowców?

Opublikowano 5 miesięcy temu • 15 lutego 2026

przez

Efektem silnego popytu i ograniczonej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów w Warszawie, fot. Givaga

AXI IMMO pokazuje, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem staną się kontrakty na co najmniej siedem lat. Systematycznie repozycjonowane będą starsze, nieefektywne biurowce.

Rok 2025 przyniósł wyraźne ożywienie na warszawskim rynku biurowym, jednak jednocześnie potwierdził utrzymującą się lukę podażową. Z jednej strony aktywność najemców sięgnęła 790 tys. mkw. (+7% r/r), z drugiej – nowa podaż pozostaje ograniczona, a w budowie znajduje się jedynie 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r.” przygotowany przez AXI IMMO pokazuje, że rynek wchodzi w fazę selektywnego wzrostu czynszów i rosnącej konkurencji o najlepsze lokalizacje.

Rekordowy IV kwartał i dojrzała struktura popytu

Na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał. Podpisano umowy najmu na 310 tys. mkw. – to najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania warszawskiego rynku biurowego. Co istotne, struktura popytu potwierdza stabilność sektora. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51% aktywności. Natomiast popyt netto stanowił 49%, z przewagą nowych umów (39%) nad ekspansjami (6%) i powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4%).

Największą aktywność odnotowano w strefie Centrum (32%) oraz na Służewcu (23%). O ile centrum przyciągało głównie nowych najemców, o tyle Służewiec pozostawał domeną renegocjacji. Wśród największych transakcji znalazło się odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa (22 700 mkw.). A także renegocjacja i ekspansja AstraZeneca przy ul. Postępu 14 (łącznie 22 500 mkw.).

Czynsze rosną w centrum, firmy kalkulują koszty

Presja popytowa przekłada się na stawki czynszów w najbardziej prestiżowych projektach w centrum Warszawy. Mieszczą się one w przedziale 19,00–27,50 EUR/mkw./mies., a w wybranych lokalizacjach przekraczają 30,00 EUR/mkw./mies. Jednocześnie w strefach pozacentralnych czynsze rozpoczynają się od około 10,00 EUR/mkw./mies.. To sprawia, że dla wielu firm stanowią atrakcyjną alternatywę kosztową.

Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO:
– Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne. Bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji. Zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach. Wynika ona z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur. W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu. A w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat.

Ograniczona podaż i restrukturyzacja starszych budynków

Po stronie podaży widoczne są dwa wyraźne trendy. Jako pierwsze – koncentracja nowych projektów w centrum – z blisko 90 tys. mkw. oddanych w 2025 r., aż 90% przypadło na tę strefę. Natomiast drugie, to systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków biurowych oraz ich repozycjonowanie.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO:
– Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca. Jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie, posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów. Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej. I stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców.

Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. Wśród największych oddanych projektów znalazły się inwestycje w rejonie Ronda Daszyńskiego – m.in. The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie spadł o 16% r/r do 190 tys. mkw. To zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026–2027.

Emilia Trofimiuk dodaje:
– Po stronie podaży obserwujemy wyraźne i trwałe wyhamowanie aktywności deweloperskiej. Przyrost nowej powierzchni biurowej w 2025 roku był o 15% niższy niż rok wcześniej. Znacząco odbiegał od poziomów notowanych w rekordowych latach 2020–2021. A jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% w ujęciu rocznym. Prognozy wskazują, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona, co będzie miało istotny wpływ na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.

Spadają pustostany, rośnie presja na najlepsze budynki

Efektem silnego popytu i ograniczonej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec 2025 r. średni poziom w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r), przy czym w centrum było to 6,1%, a w lokalizacjach pozacentralnych 11,6%. Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (-3,9 p.p. r/r), co potwierdza koncentrację popytu w najbardziej prestiżowych częściach miasta.

Według analityków AXI IMMO w kolejnych latach warszawski rynek biurowy będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej dostępności dużych, nowoczesnych modułów. W efekcie znaczenie renegocjacji wzrośnie, a czynsze w najlepszych budynkach mogą rosnąć selektywnie. Równocześnie repozycjonowanie starszych obiektów będzie stopniowo podnosić jakość całkowitej oferty biurowej w stolicy.

powiązane tematybiurowce w Polsce deweloper

kolejny artykuł

Invest Komfort. Milion zł na jubileusz Gdyni i wsparcie inicjatyw

najważniejsze

Deweloper Develia Sponsorem Pemium WTS Sparta Wrocław

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Dom Development z rekordowym półroczem. Sprzedaż mieszkań najwyższa w historii

Published

3 dni ago

7 lipca 2026

Aleksandra Kotulska

Mikołaj Konopka, prezes Dom Development, fot. mat. prasowe

Grupa Dom Development sprzedała w pierwszym półroczu 2026 roku 2382 mieszkania, co oznacza wzrost o 17% rok do roku i jednocześnie najlepszy wynik w historii spółki dla pierwszych sześciu miesięcy roku. Deweloper utrzymał również sprzedaż przekraczającą tysiąc lokali już ósmy kwartał z rzędu, co pozostaje ewenementem na polskim rynku mieszkaniowym.

Jednocześnie firma przekazała klientom 1976 mieszkań, czyli o 24% więcej niż przed rokiem. To właśnie liczba przekazań będzie miała bezpośredni wpływ na tegoroczne wyniki finansowe spółki.

Rekord sprzedaży mimo wymagającego rynku

W samym drugim kwartale Dom Development sprzedał 1221 mieszkań, poprawiając wynik sprzed roku o 22%.

Największym zainteresowaniem klientów cieszyły się inwestycje:

DOKI w Trójmieście – 119 sprzedanych mieszkań,
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód w Warszawie – 107 mieszkań,
Osiedle Urbino – 82 lokale,
Osiedle Wilno – 62 lokale.

Natomiast we Wrocławiu najlepiej sprzedawały się Osiedle Arkadia oraz Wille Biskupin, a w Krakowie największą popularnością cieszyły się Apartamenty Park Matecznego i Przystanek Prądnik.

Coraz więcej klientów wraca po kredyt hipoteczny

Jednym z ciekawszych danych opublikowanych przez dewelopera jest struktura finansowania zakupów mieszkań.

W drugim kwartale 51% wszystkich transakcji zostało sfinansowanych kredytem hipotecznym. To wyraźny sygnał, że po poprawie zdolności kredytowej Polaków coraz więcej kupujących ponownie korzysta z finansowania bankowego.

Zdaniem zarządu wpływ na decyzje klientów miały również obawy dotyczące przyszłej inflacji oraz kosztów kredytów.

– Popyt na mieszkania, szczególnie nabywane na własne potrzeby, utrzymuje się na wysokim poziomie, wspierany wyższą niż rok temu zdolnością kredytową klientów. Utrzymująca się niepewność geopolityczna oraz obawy przed wzrostem inflacji skłoniły część nabywców do przyspieszenia decyzji zakupowych – komentuje Mikołaj Konopka, prezes Dom Development.

Więcej przekazanych mieszkań oznacza lepsze wyniki finansowe

Drugim ważnym wskaźnikiem są przekazania mieszkań. To właśnie w momencie przekazania lokalu deweloper rozpoznaje przychód i zysk w sprawozdaniu finansowym.

W pierwszym półroczu 2026 roku Dom Development przekazał klientom 1976 mieszkań, wobec 1595 rok wcześniej.

Najwięcej lokali odebrali nabywcy:

Osiedla Urbino w Warszawie,
Widoków w Trójmieście,
Apartamentów Park Matecznego w Krakowie.

– W połączeniu z optymalizacją kosztów budowy, możliwą dzięki własnemu generalnemu wykonawstwu, tworzy to solidną bazę dla wyników w całym 2026 roku. Liczymy, że pozwoli nam poprawić rezultaty dotychczas rekordowego 2025 roku – zapowiada Monika Dobosz, wiceprezes zarządu i dyrektor finansowa Dom Development.

Dom Development przygotowuje wejście do Poznania

Spółka zapowiada również dalszą ekspansję geograficzną. Obok Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia i Krakowa kolejnym rynkiem ma zostać Poznań.

– Pierwsze półrocze przybliża nas do realizacji całorocznych ambicji poprawy rekordowego wyniku z 2025 roku. Osiągamy stabilną sprzedaż na wszystkich rynkach naszej działalności, a dodatkowo pracujemy nad uruchomieniem pierwszej inwestycji w Poznaniu. Wejście na ten rynek wpisuje się w konsekwentną strategię rozwoju Grupy – mówi Mikołaj Konopka.

Najważniejsze liczby Dom Development po I półroczu 2026

Wskaźnik	I półrocze 2026	Zmiana r/r
Sprzedane mieszkania	2382	+17%
Sprzedaż w II kwartale	1221	+22%
Przekazane mieszkania	1976	+24%
Udział zakupów z kredytem hipotecznym	51%	—
Liczba kolejnych kwartałów ze sprzedażą powyżej 1000 mieszkań	8	rekord

Co oznaczają te wyniki dla rynku?

Rekordowa sprzedaż największego dewelopera mieszkaniowego w Polsce może być sygnałem stopniowego ożywienia popytu. Z jednej strony poprawia się dostępność kredytów hipotecznych, natomiast z drugiej część klientów przyspiesza decyzje zakupowe w obawie przed dalszym wzrostem cen mieszkań i kosztów budowy.

Jednocześnie Dom Development utrzymuje wysoką aktywność inwestycyjną oraz przygotowuje wejście na kolejny rynek regionalny. Jeśli tempo sprzedaży zostanie utrzymane w drugiej połowie roku, spółka ma szansę pobić rekord ustanowiony w 2025 roku.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Skanska sprzedała biurowiec Studio A w Warszawie. Nabywcą Stena Real Estate

Published

4 dni ago

6 lipca 2026

Patryk Tuszynski

Jedna z największych transakcji na warszawskim rynku biurowym w 2026 roku stała się faktem. Skanska sprzedała budynek Studio A, będący drugim etapem kompleksu Studio przy ul. Prostej 28.

Nabywcą została szwedzka spółka Stena Real Estate AB, która po zakończeniu transakcji będzie właścicielem obu części kompleksu położonego pomiędzy Rondem Daszyńskiego a Rondem ONZ.

Transakcja potwierdza, że mimo zmian zachodzących na rynku pracy i biur, Warszawa nadal pozostaje jednym z najważniejszych kierunków inwestycyjnych dla międzynarodowego kapitału.

Studio A pozostaje jednym z najbardziej prestiżowych biurowców Warszawy

Budynek Studio A znajduje się przy ulicy Prostej 28, w bezpośrednim sąsiedztwie Fabryki Norblina oraz rozwijającego się biznesowego centrum stolicy.

Najważniejsze parametry inwestycji przedstawiają się następująco.

Parametr	Dane
Lokalizacja	ul. Prosta 28, Warszawa
Kondygnacje naziemne	26
Powierzchnia biurowa (GLA)	ok. 27 700 mkw.
Kondygnacje podziemne	4
Miejsca parkingowe	199
Infrastruktura dla aut elektrycznych	Tak

Po finalizacji sprzedaży Stena Real Estate stanie się właścicielem całego kompleksu Studio, obejmującego oba etapy inwestycji.

Skanska: Warszawa pozostaje atrakcyjna dla inwestorów

Zdaniem Skanska sprzedaż Studio A potwierdza utrzymujące się zainteresowanie międzynarodowych inwestorów warszawskim rynkiem biurowym.

– Transakcja ze Stena Real Estate AB jest potwierdzeniem naszego wspólnego przekonania, że najlepsze projekty to te, które nie tylko odpowiadają na potrzeby biznesu, ale także tworzą trwałą wartość dla ludzi, miast i środowiska – mówi Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezeska i CEO Skanska Commercial Development Europe.

Jak podkreśla spółka, stolica Polski nadal przyciąga inwestorów dzięki stabilnym fundamentom gospodarczym oraz dojrzałości rynku nieruchomości komercyjnych.

Stena wzmacnia swoją pozycję w Polsce

Zakup Studio A oznacza również dalszy rozwój portfela nieruchomości należących do Stena Real Estate.

Szwedzka grupa od wielu lat inwestuje w nowoczesne budynki biurowe, natomiast działalność prowadzi nie tylko w Polsce, ale również w Stanach Zjednoczonych.

– Nasza branża zmienia się dynamicznie, a ta akwizycja uodparnia nasz portfel na przyszłe wyzwania, jednocześnie wzmacniając naszą obecność w Warszawie – podkreśla Sofia Granlund, CEO Stena Real Estate AB.

Studio A należy do najbardziej zaawansowanych biurowców w Polsce

Jednym z elementów, który wyróżnia inwestycję, jest poziom zastosowanych technologii oraz rozwiązań związanych z efektywnością energetyczną.

Rozwiązanie	Zastosowanie
Digital Twin oparty na AI	Zarządzanie budynkiem
Neutralna infrastruktura telekomunikacyjna (NHIB)	Łączność cyfrowa
Apple Wallet i Google Wallet	Cyfrowy dostęp do budynku
Infrastruktura dla samochodów elektrycznych	Ładowanie pojazdów
Inteligentne systemy zarządzania	Efektywność energetyczna

Według Skanska wykorzystanie cyfrowych narzędzi pozwala ograniczać ślad węglowy oraz poprawiać efektywność operacyjną całego obiektu.

Najważniejsze certyfikaty Studio A

Studio A należy do najlepiej certyfikowanych biurowców w Polsce.

Certyfikat	Zakres
LEED Core & Shell	Zrównoważone budownictwo
WELL Core & Shell	Komfort użytkowników
WiredScore	Infrastruktura cyfrowa
SmartScore	Inteligentny budynek
Obiekt bez barier	Dostępność
Taksonomia UE	Zgodność środowiskowa

Kompleks został zaprojektowany przez duńską pracownię Arrow Architects we współpracy z Grupą 5 Architekci.

Co oznacza ta transakcja dla rynku biurowego?

Sprzedaż Studio A wpisuje się w obserwowany od kilku kwartałów trend, w którym inwestorzy koncentrują się na najwyższej jakości aktywach.

Nowoczesne biurowce oferujące rozwiązania ESG, wysoką efektywność energetyczną oraz zaawansowane technologie nadal cieszą się zainteresowaniem funduszy i inwestorów instytucjonalnych.

Jednocześnie transakcja pokazuje, że okolice Ronda Daszyńskiego pozostają najważniejszym centrum biznesowym Warszawy, przyciągając zarówno międzynarodowych najemców, jak i kapitał inwestycyjny.