Grupa Dom Development osiągnęła najwyższą w swojej historii sprzedaż mieszkań oraz rekordową liczbę lokali przekazanych klientom. Wstępne dane za czwarty kwartał i cały rok pokazują kierunek, w jakim zmierza rynek mieszkaniowy w Polsce.

Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł Grupie Dom Development sprzedaż 1 232 lokali netto. To najlepszy wynik kwartalny w historii firmy. Jednocześnie był to już szósty kwartał z rzędu, w którym sprzedaż przekroczyła poziom 1 000 mieszkań.

Największą liczbę transakcji odnotowano w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu oraz Krakowie. Co istotne, 58 proc. zakupów było współfinansowanych kredytem hipotecznym, co potwierdza wyraźny powrót klientów kredytowych na rynek.

Rekordowa sprzedaż w całym 2025 roku

W całym 2025 roku Dom Development sprzedał łącznie 4 448 lokali netto. To wynik o 4 proc. wyższy niż w dotychczas rekordowym 2024 roku. Jednocześnie jest to najlepszy roczny rezultat kiedykolwiek zaraportowany przez dewelopera mieszkaniowego w segmencie detalicznym w Polsce.

Sprzedaż była rozłożona pomiędzy największe rynki. Kluczową rolę odegrały projekty o zróżnicowanej ofercie, trafiające zarówno do nabywców kredytowych, jak i gotówkowych.

Rekordowe przekazania mieszkań

Równie mocno prezentują się dane dotyczące przekazań. W samym czwartym kwartale 2025 roku Grupa przekazała klientom detalicznym 1 683 lokale, czyli niemal identyczną liczbę jak rok wcześniej.

Łącznie w całym 2025 roku klienci odebrali klucze do 4 228 mieszkań. To oznacza wzrost o 8 proc. rok do roku. Dodatkowo 97 lokali trafiło do inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS.

Otoczenie rynkowe sprzyja dużym podmiotom

Na bardzo dobre wyniki sprzedażowe istotny wpływ miały warunki makroekonomiczne oraz zmiany regulacyjne. Spadek stóp procentowych, w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami, poprawił zdolność kredytową klientów. Jednocześnie rynek funkcjonował już w realiach nowej ustawy o jawności cen mieszkań.

– Czwarty kwartał 2025 roku upłynął pod znakiem dalszego spadku stóp procentowych. W skali całego roku RPP sześciokrotnie obniżała ich poziom, łącznie o 1,75 pkt proc. W połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami wyraźnie poprawiło to zdolność kredytową klientów i przełożyło się na duży ruch w biurach sprzedaży. Był to również pierwszy pełny kwartał funkcjonowania rynku w warunkach tzw. ustawy o jawności cen mieszkań – komentuje Mikołaj Konopka, prezes Dom Development.

Jak dodaje, nowe regulacje wymusiły zmiany w podejściu do sprzedaży i marketingu. Przy czym większe podmioty poradziły sobie z nimi znacznie sprawniej niż mniejsi gracze.

– Dla Grupy Dom Development czwarty kwartał 2025 roku był najlepszym w dotychczasowej historii, z rekordową sprzedażą na poziomie 1 232 lokali. Był to zarazem szósty kwartał z rzędu, w którym znaleźliśmy nabywców na co najmniej 1 000 lokali. W całym roku również pobiliśmy rekord, sprzedając 4 448 lokali – podkreśla Mikołaj Konopka.

Stabilne podstawy finansowe i plany na 2026 rok

Wysoki poziom przekazań, przy stabilnych kosztach wykonawstwa, ma przełożyć się na bardzo dobre wyniki finansowe spółki. Zarząd zapowiada, że rezultaty za 2025 rok mogą przewyższyć rekordowe poziomy z roku poprzedniego.

– Rok 2025 zakończyliśmy również rekordową liczbą przekazań dla klientów detalicznych. W sumie odebrali oni klucze do 4 228 lokali, w tym 1 683 w czwartym kwartale. Razem z segmentem PRS nasz łączny wynik wyniósł 4 325 lokali, co także jest najwyższym rezultatem w naszej historii – informuje Monika Dobosz, wiceprezes i dyrektor finansowa Dom Development.

– W połączeniu ze stabilnymi kosztami wykonawstwa przełoży się to pozytywnie na wyniki finansowe Grupy Dom Development za ubiegły rok, które opublikujemy w marcu. Spodziewamy się, że przewyższą one rekordowe poziomy z 2024 roku – dodaje Dobosz.

Spółka zapowiada kontynuację wzrostu także w 2026 roku. W ostatnim kwartale 2025 roku Dom Development sfinalizował zakup nowych gruntów oraz zabezpieczył kolejne transakcje, konsekwentnie rozwijając ofertę i bank ziemi we wszystkich miastach działalności.

Polski Związek Firm Deweloperskich pokazuje, że rynek mieszkaniowy jest w fazie przejścia. Ale PZFD zauważa także, że dane GUS ujawniają konsekwencje pewnych decyzji inwestycyjnych.

W listopadzie deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 13 818 mieszkań. Wynik ten jest zbliżony do średniej miesięcznej dla całego 2025 roku. Dlatego, jak wskazuje PZFD, można mówić o krótkoterminowej stabilizacji. Jednocześnie jednak liczba pozwoleń była niemal o 20 proc. niższa niż rok wcześniej.

Ten spadek, według Związku, wynika z ograniczonych możliwości inwestorów. Wcześniej mierzyli się oni z wyprzedażą istniejącej oferty. Równocześnie oczekiwali poprawy sytuacji popytowej, która nie nastąpiła w zakładanej skali.

– O ile dane o rozpoczętych budowach są najbardziej aktualnym sygnałem koniunktury, o tyle liczba pozwoleń odzwierciedla nastroje sprzed 6–12 miesięcy – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD.

Jak dodaje, bardzo dobre wyniki pozwoleń w 2024 roku były w dużej mierze efektem programu BK2 proc. oraz wiary w kontynuację podobnych mechanizmów wsparcia. – Tegoroczny niemal 20-procentowy spadek to efekt upadku tych oczekiwań i osłabienia koniunktury w 2024 roku – podkreśla Kozierkiewicz.

Mieszkania oddane do użytkowania: efekt boomu sprzed dwóch lat

Listopadowe dane GUS pokazują także wyraźny wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W samym listopadzie deweloperzy przekazali ponad 13,6 tys. lokali. Łącznie od stycznia do listopada 2025 roku było to 117,7 tys. mieszkań. Wynik ten jest o 6,9 proc. lepszy niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Jeszcze wyraźniej różnica widoczna jest w ujęciu miesięcznym. W listopadzie 2025 roku oddano o ponad 30 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. PZFD zwraca jednak uwagę, że nie jest to sygnał nowego boomu.

– Średni czas realizacji budynku wielorodzinnego wynosi około 22 miesiące – przypomina Patryk Kozierkiewicz. – Mieszkania oddawane dziś zaczęto budować pod koniec 2023 i na początku 2024 roku, w okresie boomu inwestycyjnego napędzanego programem BK2 proc. – dodaje.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym

Zdaniem PZFD poprawa danych dotyczących mieszkań oddawanych do użytkowania będzie widoczna także w 2026 roku. Wynika to z cyklu inwestycyjnego, a nie z bieżącego ożywienia popytu. Dlatego Związek studzi nadmierny optymizm. Jednocześnie wskazuje, że odpowiedzi na pytania o realną poprawę koniunktury przyniosą dane ze stycznia i lutego przyszłego roku.

– Odpowiedzi co do prawidłowości tych tez poznamy pod koniec pierwszego kwartału – podsumowuje Patryk Kozierkiewicz.

Komentarz PZFD pokazuje więc rynek, który balansuje między stabilizacją a ostrożnością. I choć liczby chwilowo wyglądają lepiej, ich źródło tkwi w decyzjach sprzed kilkunastu miesięcy, a nie w nowej fali popytu.

Lokalizacja, nowoczesny budynek i jakość jego otoczenia. Tak według analiz firmy doradczej AXI IMMO wyglądają najbardziej pożądane oferty biurowców w Warszawie.

Warszawski rynek biurowy wchodzi w końcówkę 2025 roku w fazę wyraźnej stabilizacji. Ocenia tak polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO. Z jej prognoz wynika, że kluczowym czynnikiem decydującym o kondycji sektora staje się jakość oferty, a nie jej wolumen.

Jednocześnie rynek coraz wyraźniej premiuje najlepsze lokalizacje i nowoczesne budynki. Wpływa na to ograniczona nowa podaż, stopniowe wycofywanie starszych obiektów oraz utrzymujący się popyt.

Przede wszystkim centralne lokalizacje

Zgodnie z szacunkami Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO, nowa podaż biur w Warszawie w całym 2025 roku wyniesie około 90 tys. mkw. I pozostanie zbliżona do poziomu z roku poprzedniego. Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie nie powinien przekroczyć około 200 tys. mkw. To potwierdza ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych projektów. Co istotne, aktywność inwestycyjna koncentruje się przede wszystkim w strefach centralnych, gdzie popyt pozostaje najbardziej stabilny.

– Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia. Ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku – wyjaśnia Emilia Trofimiuk, Research Manager w Dziale Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO.

Jak dodaje, coraz częściej obserwowane są wyłączenia z komercjalizacji starszych budynków. Nie spełniają one bowiem dzisiejszych standardów, a także projekty poddawane gruntownym modernizacjom lub repozycjonowaniu.

– To kolejny etap rozwoju rynku, w którym rosną zarówno oczekiwania najemców, jak i świadomość właścicieli, a realna jakość dostępnej oferty systematycznie się poprawia – podkreśla ekspertka.

Firmy szukają wyższego standardu biura

AXI IMMO prognozuje, że całkowity popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w 2025 roku zamknie się na poziomie około 740 tys. mkw. Czyli zbliżonym do wyniku z roku poprzedniego. Nadal znaczną część transakcji stanowią renegocjacje, jednak coraz wyraźniej widać także zainteresowanie relokacjami. Dotyczy ono zwłaszcza firm poszukujących wyższego standardu biura, efektywnych układów pięter oraz lokalizacji dobrze skomunikowanych transportem publicznym.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił około 9,7%, przy czym różnice pomiędzy centrum a strefami poza centralnymi pozostają wyraźne. W kolejnych miesiącach analitycy AXI IMMO spodziewają się dalszego, stopniowego spadku dostępności, przede wszystkim w najlepszych projektach.

– Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już być w dobrej dzielnicy – komentuje Bartosz Oleksak, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych AXI IMMO.

– Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikro-lokalizacje, dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników oraz jakość otoczenia budynku. To właśnie te czynniki w 2025 roku w największym stopniu decydowały o tempie komercjalizacji i poziomie czynszów – dodaje.

Czynsze stabilne, presja w najlepszych projektach

Czynsze ofertowe w Warszawie na koniec 2025 roku pozostają stabilne. W najlepszych projektach w centrum stawki prime utrzymują się na poziomie do około 27,5 euro za mkw. miesięcznie. Z kolei w lokalizacjach poza centrum czynsze zaczynają się od około 9,5 euro za mkw. Presja wzrostowa widoczna jest przede wszystkim w nowoczesnych budynkach. A także obiektach po kompleksowych modernizacjach, które oferują wysoki standard techniczny i rozwiązania wspierające cele ESG.

Rynek coraz bardziej selektywny

Zdaniem AXI IMMO końcówka 2025 roku potwierdza trwałą zmianę strukturalną warszawskiego rynku biurowego. Coraz większe znaczenie ma selektywność, a przewagę konkurencyjną budują wyłącznie najlepiej przygotowane projekty.

– Warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na jakości. Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje i dopasowanie budynków do realnych potrzeb najemców – podsumowuje Tomasz Michalczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych AXI IMMO. Jak zaznacza, dla firm planujących zmianę biura oznacza to potrzebę wcześniejszego planowania. Oraz świadomego wyboru lokalizacji, który uwzględnia nie tylko cenę, ale również długofalową wartość powierzchni.