Heimstaden kontynuuje sprzedaż mieszkań ze swojego polskiego portfela PRS. W drugim kwartale 2026 roku wartość sprzedanych w Polsce lokali wyniosła około 88,8 mln zł (227 mln SEK). Według spółki był to jednocześnie najlepszy kwartał od rozpoczęcia procesu prywatyzacji pod względem osiągniętej marży.

Firma nie rezygnuje jednak z najmu – w tym samym okresie podpisała w Polsce ponad 500 nowych umów, a przychody z najmu wyniosły około 18,8 mln zł (48 mln SEK).

To kolejny kwartał realizacji strategii, w której Heimstaden łączy dwa modele działalności: długoterminowy najem instytucjonalny oraz sprzedaż wybranych mieszkań indywidualnym nabywcom.

Prawie 89 mln zł ze sprzedaży mieszkań w Polsce

W drugim kwartale Heimstaden utrzymał w Polsce tempo sprzedaży z pierwszych trzech miesięcy roku. Łączna wartość transakcji wyniosła około 88,8 mln zł (227 mln SEK).

Co istotne, sprzedaż odbywała się w okresie, w którym – jak wskazuje sama firma – kupujący stali się ostrożniejsi, natomiast liczba dostępnych mieszkań na rynku wzrosła.

Jednocześnie Heimstaden poprawił rentowność sprzedaży. Spółka wiąże to między innymi z bardziej zdyscyplinowaną polityką cenową oraz zmianami w sposobie prowadzenia procesu sprzedażowego.

– W Polsce w drugim kwartale utrzymaliśmy tempo sprzedaży z pierwszego kwartału, pomimo rosnącej ostrożności kupujących oraz szerszej oferty wolnych lokali. Jednocześnie poprawiliśmy zyskowność na sprzedaży dzięki większej dyscyplinie przy wycenie mieszkań oraz wysiłkowi naszych agentów, w tym naszego świeżo utworzonego zespołu, który odpowiadał za 38 proc. wszystkich transakcji w tym kwartale – mówi Paweł Romańczuk, Head of Asset Management & Operations w Heimstaden Poland.

Własny zespół sprzedaży odpowiadał więc już za 38 proc. transakcji Heimstaden w Polsce. To istotne, ponieważ firma wcześniej w większym stopniu korzystała z dużych zewnętrznych agencji.

Heimstaden sprzedaje, ale nadal wynajmuje

Sprzedaż części mieszkań nie oznacza wycofywania się Heimstaden z polskiego rynku najmu instytucjonalnego.

Wręcz przeciwnie, w drugim kwartale firma podpisała w Polsce ponad 500 nowych umów najmu. Natomiast przychody z tego segmentu osiągnęły około 18,8 mln zł (48 mln SEK).

Czynsze wzrosły jednocześnie o 3,8 proc., pomimo uwzględnienia wpływu pustostanów. Według spółki poprawiła się również marża operacyjna polskiego biznesu najmu.

Dlatego model realizowany przez Heimstaden coraz trudniej określać wyłącznie jako klasyczny PRS. Firma zachowuje znaczną część mieszkań jako aktywa generujące regularne przychody z czynszów, natomiast wybrane lokale sprzedaje, gdy uznaje takie rozwiązanie za bardziej opłacalne.

Polski portfel Heimstaden jest wart około 1,64 mld zł

Po uwzględnieniu mieszkań sprzedanych w ramach procesu prywatyzacji wartość polskiego portfela Heimstaden wynosi obecnie około 1,64 mld zł (4,2 mld SEK).

Co więcej, według danych firmy rentowność portfela wzrosła powyżej 5,6 proc.

– Jeżeli chodzi o nasz biznes operacyjny najmu, osiągnęliśmy bardzo wysoką marżę operacyjną i poprawiliśmy ją rok do roku – wraz ze wzrostem czynszów o 3,8 proc., pomimo uwzględnienia efektu pustostanów, w okresie bardziej stabilnym czynszowo niż w poprzednich latach – podkreśla Paweł Romańczuk.

Dla Heimstaden kluczowe staje się zatem nie samo zwiększanie liczby posiadanych mieszkań, lecz zarządzanie rentownością całego portfela. Lokal może nadal generować dochód z najmu albo zostać sprzedany, jeżeli warunki na rynku detalicznym pozwalają osiągnąć atrakcyjną cenę.

Fundusz PRS staje się także sprzedawcą mieszkań

To właśnie ten element wyników Heimstaden jest szczególnie interesujący z perspektywy polskiego rynku.

Jeszcze kilka lat temu rozwój PRS w Polsce kojarzył się przede wszystkim z zakupami całych budynków przez zagraniczne fundusze i wyłączaniem tych mieszkań z tradycyjnego rynku sprzedaży. Obecnie obserwujemy również ruch w przeciwnym kierunku – część lokali należących do instytucjonalnych właścicieli wraca na rynek i trafia do indywidualnych nabywców.

W przypadku Heimstaden nie jest to jednak gwałtowna wyprzedaż portfela, lecz selektywna strategia. Firma może zdecydować o sprzedaży konkretnego mieszkania po zakończeniu najmu albo ponownie skierować je na rynek najmu, jeżeli uzna to za korzystniejsze.

W efekcie powstaje model, w którym PRS i tradycyjna sprzedaż mieszkań zaczynają się przenikać.

Na świecie Heimstaden sprzedał mieszkania za około 875 mln zł

Skala tego procesu jest znacznie większa, gdy spojrzymy na całą grupę.

W drugim kwartale 2026 roku Heimstaden Bostad sprzedał na wszystkich rynkach 538 mieszkań za około 875 mln zł (2,238 mld SEK). Co szczególnie istotne, lokale sprzedawano ze średnią premią wynoszącą 30,1 proc. względem ich wartości księgowej.

Nie oznacza to oczywiście, że identyczną premię osiągnięto w Polsce – spółka podaje ten wskaźnik dla całego programu prywatyzacji.

Jednak pokazuje on ekonomiczne uzasadnienie przyjętej strategii. Jeżeli pojedyncze mieszkania można sprzedać na rynku detalicznym znacząco powyżej wartości, po której nieruchomości znajdują się w księgach właściciela, sprzedaż części portfela pozwala uwolnić kapitał i zrealizować wzrost jego wartości.

Jednocześnie podstawowy biznes najmu pozostaje bardzo mocny. W skali całego Heimstaden Bostad poziom wynajęcia wyniósł 98,8 proc., przychody z najmu w ujęciu like-for-like zwiększyły się o 4,1 proc., natomiast kwartalna marża NOI osiągnęła 75,9 proc.

Czy inne fundusze PRS pójdą tą samą drogą?

Strategia Heimstaden może być jednym z ciekawszych sygnałów płynących obecnie z rynku najmu instytucjonalnego.

Wysokie obłożenie pokazuje, że mieszkania nadal mogą generować stabilne przychody z najmu. Jednakże możliwość sprzedaży lokali indywidualnym klientom tworzy dla właścicieli portfeli dodatkową drogę wyjścia z inwestycji.

Dlatego pytanie nie dotyczy już wyłącznie tego, ile mieszkań fundusze kupią w Polsce. Coraz istotniejsze staje się również to, ile mieszkań zgromadzonych wcześniej w portfelach PRS może w kolejnych latach wrócić na tradycyjny rynek sprzedaży.

Heimstaden już testuje ten model na znaczącą skalę.

Przeliczenia wartości w SEK na PLN według średniego kursu NBP z 23 lipca 2026 r.: 1 SEK = 0,3910 zł.

Deweloperzy otrzymują więcej pozwoleń na budowę mieszkań wyraźnie rośnie. Jednak coraz dłuższe procedury administracyjne mogą w najbliższych latach ograniczyć podaż nowych lokali. Tak wynika z analizy danych Głównego Urzędu Statystycznego oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W pierwszym półroczu 2026 roku inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 95 963 mieszkań, czyli o 25,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie średni czas oczekiwania na samo pozwolenie dla budynku wielorodzinnego w Warszawie wydłużył się z 82 dni w 2016 roku do 485 dni w 2026 roku.

Zdaniem ekspertów właśnie ten drugi wskaźnik może mieć większe znaczenie dla przyszłości rynku mieszkaniowego.

Deweloperzy dostają więcej pozwoleń niż przed rokiem

Dane GUS pokazują, że deweloperzy nie ograniczają planów inwestycyjnych.

Od stycznia do czerwca wydano pozwolenia na budowę niemal 96 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o ponad jedną czwartą w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Również sam czerwiec był bardzo dobry. Inwestorzy otrzymali zgodę na budowę 16 439 mieszkań, czyli o 17 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.

To sygnał, że firmy nadal przygotowują nowe projekty i liczą na utrzymanie popytu, wspieranego między innymi przez niższe stopy procentowe.

Budowy utrzymują wysokie tempo

Pozytywnie wygląda także liczba rozpoczynanych inwestycji.

W pierwszym półroczu rozpoczęto budowę 69,6 tys. mieszkań, czyli o około 2 proc. więcej niż rok wcześniej.

Szczególnie mocny był drugi kwartał, kiedy deweloperzy rozpoczęli budowę 38 736 lokali. To drugi najwyższy kwartalny wynik od początku wojny w Ukrainie.

– Silna kumulacja budów inicjowanych wiosną wynika częściowo z przesunięcia związanego z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi panującymi tej zimy. Możliwe zatem, że kolejne kwartały nie będą pod tym względem tak pozytywne. Podtrzymujemy jednak prognozę na ten rok, zakładającą utrzymanie poziomu wprowadzeń z 2025 roku. Być może po udanych wakacjach będziemy mogli zrewidować ją o kilka punktów procentowych w górę – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że część tego wzrostu wynika z przesunięcia inwestycji, których start opóźniły trudne warunki pogodowe zimą.

Problem zaczyna się wcześniej niż pozwolenie

Choć liczba wydawanych decyzji rośnie, Polski Związek Firm Deweloperskich przypomina, że pozwolenie na budowę jest ostatnim, a nie pierwszym etapem procesu inwestycyjnego.

Zanim inwestor złoży wniosek o pozwolenie, musi przejść szereg wcześniejszych procedur administracyjnych, obejmujących między innymi:

• decyzje środowiskowe,
• uzgodnienia branżowe,
• pozwolenia wodnoprawne,
• opinie i uzgodnienia różnych instytucji.

Dopiero po zakończeniu tych etapów możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Czas oczekiwania wzrósł niemal sześciokrotnie

Najbardziej niepokojące są dane dotyczące długości procedur.

Według analiz Walter Herz średni czas uzyskania pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego w Warszawie wydłużył się z 82 dni w 2016 roku do aż 485 dni w 2026 roku.

To niemal sześciokrotnie dłużej niż dziesięć lat temu.

W praktyce oznacza to, że przygotowanie nowych inwestycji trwa coraz dłużej, co może przełożyć się na mniejszą liczbę mieszkań trafiających na rynek w kolejnych latach.

Rynek pozostaje zróżnicowany

Eksperci zwracają uwagę, że sytuacja nie wygląda identycznie we wszystkich miastach.

Warszawa i Trójmiasto nadal utrzymują stosunkowo dobrą równowagę pomiędzy popytem a podażą mieszkań. Inaczej wygląda sytuacja między innymi w Łodzi i Katowicach, gdzie oferta pozostaje wysoka, a tempo sprzedaży jest niższe.

To sprawia, że aktywność deweloperów coraz częściej zależy od lokalnych warunków rynkowych.

Co oznaczają dane GUS?

Na razie statystyki pokazują, że firmy deweloperskie nadal przygotowują nowe inwestycje i utrzymują wysoką aktywność.

Jednocześnie coraz dłuższe procedury administracyjne mogą w przyszłości stać się jednym z głównych ograniczeń podaży mieszkań. Nawet przy wysokim zainteresowaniu inwestorów nowe projekty będą trafiały na rynek później niż jeszcze kilka lat temu, co w dłuższej perspektywie może utrudnić zwiększenie liczby dostępnych mieszkań.

Najważniejsze dane za I półrocze 2026