Czy słowo „premium’ cokolwiek jeszcze znaczy? Gdzie kończy się szacunek dla historii, a zaczyna wykorzystanie na potrzeby sprzedaży. Czy Murano mogło być bardziej spektakularne? I po co warzywniak w tej inwestycji? Tomasz Kozak, wiceprezes PROFBUD w wywiadzie dla Developer Magazine.

Deweloper PROFBUD niedawno rozpoczął sprzedaż inwestycji Murano w centrum Warszawy. Po raz pierwszy wszedł na rynek z projektem premium. Na dodatek w bardzo ważnym dla historii miejscu. Dlatego właśnie rozmową z Tomaszem Kozakiem, wiceprezesem Spółki postanowiliśmy zapoczątkować cykl wywiadów, pokazujących rynek nieruchomości z różnej perspektywy.

Jarosław Matusiak: Dziś hasło „premium” jest wszędzie. Ma to słowo każdy projekt, każdy deweloper, każdy folder sprzedażowy. A wiele z nich zdecydowanie tego poziomu nie prezentuje. Czy to jeszcze cokolwiek znaczy? Nie uważasz, że to już tylko etykieta do podnoszenia ceny?
Tomasz Kozak: Rynek jest szeroki i są klienci, którzy tego potrzebują i to jest w porządku.

Natomiast dla nas kluczowa jest autentyczność. Możesz coś nazwać premium, możesz to bardzo dobrze opakować, ale na końcu i tak zostaje pytanie: czy to jest spójne?

I mamy poczucie, że dzisiaj ludzie naprawdę dobrze to widzą. Wbrew temu, co się często mówi, klienci są bardzo świadomi. Bardzo szybko wyczuwają, czy za komunikacją stoi realna wartość, czy tylko opowieść.

Dla nas to jest granica. Jeśli coś nie jest spójne, to przestaje być wiarygodne. Niezależnie od tego, jak to nazwiemy.

Segment nieruchomości premium jest konsekwencją

Zaczęliśmy od tego, ponieważ weszliście z inwestycją Murano w segment, gdzie ceny przekraczają 50 tys. zł za metr. To nie jest tylko kwestia spójności, To jest bardzo konkretny poziom finansowy.
To jest poziom, który musi mieć uzasadnienie w wartości.

Bo kiedy ktoś mówi „to jest drogie”, to bardzo często nie chodzi o to, że go nie stać. Tylko o to, że nie widzi w tym wartości. I to jest zasadnicza różnica. Jeżeli ktoś widzi sens, widzi jakość, widzi doświadczenie, które za tym stoi, to taka rozmowa wygląda zupełnie inaczej. Natomiast jeśli tego nie ma, to żadna narracja nie pomoże.

Inwestycja premium musi być w centrum, jak wasza? Wiele o takich określeniach powstaje obecnie na obrzeżach miast.
Oczywiście, że można zrobić bardzo jakościowy projekt w innej lokalizacji. Tylko z różnych powodów często się tego nie robi. Dla nas segment premium jest po prostu konsekwencją drogi, którą PROFBUD idzie od początku. My się definiujemy jakością i tak realizujemy nasze projekty. Zawsze chcieliśmy dawać coś więcej, taki „plus”, który wykracza poza standard. Dlatego premium nie jest dla nas skokiem, tylko naturalną kontynuacją filozofii działania. A kolejnym krokiem było wejście w ścisłe centrum Warszawy, co jest jednocześnie ogromną szansą i ogromną odpowiedzialnością.

Jaka więc jest realnie różnica w waszych apartamentach za 28 tys. a tych za 50 tys.? Tylko metraż, strony świata czy piętro?
To nie jest prosta różnica typu metraż czy piętro. To są dwa budynki, różne kondygnacje, różne ekspozycje, ale przede wszystkim różne doświadczenia mieszkania.

Masz apartament na najwyższej kondygnacji, z widokiem 360 stopni, który daje zupełnie inne poczucie przestrzeni. Masz lokale niżej, które nie mają tej perspektywy, ale za to są bliżej miasta. I to jest bardzo ciekawe, bo są klienci, którzy wprost mówią: ja chcę widzieć POLIN, chcę mieć przestrzeń i spokój. A są tacy, którzy mówią: ja chcę patrzeć na Aleje Jana Pawła II, bo chcę czuć energię miasta. To są różne potrzeby. I my nie wartościujemy ich, tylko odpowiadamy na nie.

Ale jest jeszcze jeden element, który w centrum Warszawy jest naprawdę rzadki: możliwość połączenia tej lokalizacji z prywatnością i spokojem. I to zaczyna być realną wartością.

Chcemy historię pokazywać, bo ona jest wartością Murano

Murano powstaje w jednym z najbardziej wrażliwych miejsc w Warszawie – obok POLIN, na terenie dawnego getta. Jak się w ogóle tworzy strategię projektu w takiej lokalizacji?
Bardzo długo. I to jest proces, który tak naprawdę się nie kończy. Ale nie dlatego, że chcieliśmy dobrze „ustawić się” marketingowo wobec historii. Tylko dlatego, że bardzo łatwo jest coś naruszyć. Nie jesteśmy kimś, kto „tworzy historię tego miejsca od nowa”. Jesteśmy kimś, kto ją zastał i musi zdecydować, co z nią zrobić odpowiedzialnie.

Z naszej perspektywy historia to nie jest coś, co się wydarzyło i zamknęło. To jest ciągłość tego, co było, co jest i co będzie. Jeżeli projektowanie polega na tym, że odcinasz się grubą kreską od przeszłości, to robisz coś, co jest fundamentalnie nie w porządku. Nowy projekt powinien być przedłużeniem i poszanowaniem historii, a nie jej zaprzeczeniem.

A jednak wchodzicie w przestrzeń, która ma swoją pamięć. Deweloperzy mają określoną reputację. Tutaj można łatwo powiedzieć, że „zarabiacie na historii”. Gdzie kończy się szacunek, a zaczyna wykorzystanie na potrzeby sprzedaży?
To jest bardzo cienka granica. I trzeba sobie bardzo jasno powiedzieć: nie unikniesz samego zarzutu. Zawsze ktoś może powiedzieć, że „korzystasz”. Ale możesz zdecydować, jak działasz. My powiedzieliśmy sobie, że chcemy tę historię pokazywać, bo ona jest wartością miejsca.

Ale nie chcemy jej zawłaszczać ani używać jako narzędzia sprzedaży. Bo dla nas to byłoby nie tylko nieetyczne, ale też po prostu nieprawdziwe. Jesteśmy kimś, kto nabył tę nieruchomość razem z jej historią. I naszą rolą jest odpowiedzieć na pytanie: co możemy z tym zrobić odpowiedzialnie, a nie jak możemy to wykorzystać.

Możesz to jakoś pokazać w praktyce?
Na przykład odkrycie fragmentów dawnej ulicy Gęsiej. Można było to zamknąć, zakryć, potraktować jako problem. My zdecydowaliśmy się to pokazać. Pokazać, jak wyglądała dawna zabudowa, jak wyglądała ta przestrzeń.

Drugi przykład to partery usługowe. Historycznie to było miejsce bardzo intensywnego życia handlowego. My tego nie „odtwarzamy” wprost, bo to byłoby nadużycie. Ale świadomie nawiązujemy do tej funkcji. To są gesty, które budują ciągłość, ale nie są nachalne.

A historia getta?
Tutaj trzeba być bardzo ostrożnym. Jako deweloper możemy zaznaczyć pamięć symbolem, tablicą, formą upamiętnienia. Ale każde wejście głębiej byłoby ryzykowne, bo mogłoby zostać odebrane jako korzystanie z historii. I to jest granica, której nie chcemy przekraczać.

Ludzie zaczynają szukać spokoju, zdrowia, relacji

Architektura Murano jest bardzo powściągliwa. W takim miejscu można było zrobić coś dużo bardziej spektakularnego.
Można było, tylko pytanie, czy to miałoby sens. Nikt nie chce mieszkać w budynku, który jest oderwany od miejsca. Architektura zawsze powinna czerpać z kontekstu, z tego, co było i co jest. Dlatego nasz projekt jest świadomie nienachalny. On nie konkuruje z otoczeniem, tylko się w nie wpisuje. Ta kontynuacja historii jest obecna, ale nie wprost. W detalach, w przestrzeniach wspólnych, w materiałach. Ona nie krzyczy, ale jest.

Mówisz, że luksus to dziś cisza, zdrowie i czas. To realna zmiana, czy elegancka narracja sprzedażowa?
Gdyby to była tylko narracja, to bardzo szybko zostałaby zweryfikowana. My nie zaczęliśmy od tego, że „chcemy sprzedawać zdrowie”. My zaczęliśmy od pytania: czym dziś jest luksus? I odpowiedź nie przyszła od nas, tylko od ludzi. Z badań, z rozmów.

Dziś coraz więcej osób dochodzi do momentu, w którym mówi: mam rzeczy materialne, mam status, ale to nie daje mi tego, czego szukam. I zaczynają szukać czegoś innego: spokoju, zdrowia, relacji.

Dlatego warzywniak i dietetyk w apartamentowcu?
Tak, to jest najprostsza rzecz, bo zdrowie zaczyna się od tego, co jesz. Jeżeli chcesz mówić o zdrowym stylu życia, to musisz mieć dostęp do jakościowego jedzenia. Dla nas warzywniak był warunkiem, a nie dodatkiem. Niezależnie od kosztu.

Ale to jest tylko pierwszy krok. Drugi to to, jak świadomie wybierasz i jak jesz. I tutaj pojawia się dietetyk, a więc ktoś, kto realnie wspiera mieszkańców. Czyli nie tylko dajesz dostęp, ale też pomagasz z niego korzystać.

To już brzmi jak projektowanie stylu życia.
Nie projektujemy życia, tylko je wspieramy. Bo ostatecznie wszystko zależy od człowieka. My możemy stworzyć warunki, ale decyzje zawsze są po jego stronie.

A gdzie w tym wszystkim jest miasto? Czy nie zamykacie go w budynku?
Nie. To jest odpowiedź dla ludzi, którzy chcą żyć w mieście bardzo świadomie. To są osoby, które chcą tej energii, chcą mieć dostęp do wszystkiego, co daje Warszawa. Ale jednocześnie nie chcą żyć w permanentnym chaosie. Dom traktują jako azyl. I dla nas to jest dzisiaj luksus: możliwość bycia w centrum życia, bez konieczności mierzenia się z jego ciężarem na co dzień.

Luksus to możliwość zatrzymania się

Kto kupuje takie mieszkania? Inwestorzy czy prawdziwi przyszli mieszkańcy?
W dużej mierze mieszkańcy. I to jest dla nas bardzo ważne. Często są to mieszkania kupowane dla dzieci np. na czas studiów, startu w dorosłe życie. Często dla rodziców, żeby przenieść ich bliżej centrum, gdzie wszystko jest dostępne. To są świadome decyzje rodzinne. I to nas zaskoczyło, bo nie projektowaliśmy tego budynku w ten sposób.

Czyli nie kupują „kolekcjonerzy adresów”?
Nie wprost. Są osoby, które widzą wartość tej lokalizacji i ograniczoną podaż. Ale to nie jest dominujący profil.

Gdybyśmy spotkali się za 10 lat – co musieliby powiedzieć mieszkańcy Murano, żebyś uznał ten projekt za sukces?
Jeśli za 2, 5 czy 10 lat powiedzieliby, że mieszkając w centrum Warszawy, mogą się zatrzymać, mogą żyć zdrowiej i dłużej, to dla nas to jest sukces.

Na koniec – gdzie dla ciebie kończy się luksus, a zaczyna po prostu marketing?
Już na początku. Jeżeli zaczynasz od prawdziwej idei, masz szansę być autentyczny. Jeśli nie -wszystko dalej jest tylko opowieścią. A dziś ludzie naprawdę bardzo dobrze to rozpoznają. Dla nas luksus to możliwość zatrzymania się. Nawet, a może przede wszystkim, w centrum miasta.

___________________________

O inwestycji Murano

Murano to inwestycja mieszkaniowa premium realizowana przez Profbud przy ul. Anielewicza 15A w Warszawie, w bezpośrednim sąsiedztwie Ogrodu Krasińskich i Muzeum POLIN. Projekt obejmuje ok. 189 apartamentów o powierzchni od 30 do 145 m² (największe do ok. 240 m²), w cenach od ok. 28 tys. do ponad 54 tys. zł za m². 

Kompleks składa się z dwóch budynków z częścią usługową na parterze (m.in. gastronomia, winiarnia, handel) oraz rozbudowaną infrastrukturą wspólną. Inwestycja zakłada m.in. system „8 stref” (zdrowie, regeneracja, praca, relacje), prywatny ogród o powierzchni ok. 1 ha oraz rozwiązania techniczne takie jak rekuperacja, klimatyzacja i ogrzewanie podłogowe.

Rosnąca aktywność inwestorów na rynku nieruchomości w Polsce sprawia, że międzynarodowe grupy coraz częściej wzmacniają lokalne struktury zarządcze. W tym kontekście Indotek Group zdecydował się na powołanie Małgorzaty Więcko do zarządu polskiej spółki. Ma to wesprzeć dalszy rozwój portfela aktywów w regionie.

Indotek zajmuje się zarządzaniem inwestycjami na Węgrzech i w regionie. Natomiast decyzja o wzmocnieniu zarządu w Polsce wpisuje się w szerszy trend budowania silnych, lokalnych kompetencji operacyjnych. Są one kluczowe w zarządzaniu coraz bardziej złożonymi portfelami nieruchomości.

Awans wewnętrzny i konsekwencja strategii

Małgorzata Więcko dołączyła do Indotek w Polsce w kwietniu 2025 roku jako Head of Asset Management. Jej awans do zarządu można więc postrzegać jako naturalną kontynuację procesu wzmacniania struktur organizacyjnych. A także zwiększania roli zarządzania aktywami w strategii spółki.

Formalnie została powołana do zarządu pod koniec 2025 roku, natomiast pełne obowiązki objęła w pierwszym kwartale 2026 roku. W nowej roli będzie odpowiadać za dalszą optymalizację portfela oraz budowanie wartości aktywów w Polsce. To jeden z kluczowych rynków dla grupy.

– Polska to dla nas kluczowy rynek, dlatego stawiamy na silne lokalne kompetencje. Dołączenie Małgorzaty do zarządu to naturalny krok, który pozwoli nam jeszcze sprawniej zarządzać rosnącym portfelem nieruchomości. Jej międzynarodowe doświadczenie i świetna znajomość lokalnego rynku są niezbędne, by skutecznie budować wartość naszych aktywów w tym regionie – mówi Stevan Todorović, International Asset Management Director w Indotek Group.

Doświadczenie obejmujące wszystkie segmenty rynku

Nowa członkini zarządu wnosi do Indotek blisko 18 lat doświadczenia zdobytego w międzynarodowych organizacjach. Pracowała m.in. w JLL, Amazon oraz Accolade, gdzie odpowiadała za zarządzanie aktywami w różnych segmentach rynku.

Jej kompetencje obejmują nieruchomości przemysłowe, biurowe, handlowe oraz mieszkaniowe. W praktyce oznacza to doświadczenie w zarządzaniu zdywersyfikowanymi portfelami – a właśnie taki model działalności rozwija Indotek.

To szczególnie istotne w obecnych warunkach rynkowych, gdzie elastyczność i umiejętność reagowania na zmiany w poszczególnych sektorach stają się przewagą konkurencyjną.

Polska jako strategiczny rynek inwestycyjny

Wzmocnienie zarządu w Polsce potwierdza rosnące znaczenie tego rynku w strategii Indotek. Kraj pozostaje jednym z najważniejszych kierunków dla inwestorów nieruchomościowych w Europie Środkowo-Wschodniej, oferując zarówno skalę, jak i potencjał wzrostu.

Jednocześnie zwiększająca się konkurencja oraz bardziej wymagające otoczenie makroekonomiczne powodują, że kluczowe staje się aktywne zarządzanie portfelem. Od optymalizacji kosztów, przez komercjalizację, aż po długoterminowe planowanie wartości inwestycji.

Rozbudowa struktur jako element dalszego wzrostu

Obecnie w zarządzie Indotek Polska, obok Małgorzaty Więcko, zasiadają również Tamás Szöllősi oraz Stevan Todorović. Rozszerzenie składu zarządu można interpretować jako przygotowanie organizacji na dalszy rozwój i zwiększanie skali działalności.

W praktyce oznacza to, że Indotek nie tylko utrzymuje obecność na polskim rynku, ale także aktywnie buduje fundamenty pod kolejne inwestycje. A to z kolei sugeruje, że Polska pozostanie jednym z głównych obszarów ekspansji grupy w najbliższych latach