Ustawa deweloperska się zmieni? Podniesienie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej do czterokrotności jej wartości. Zgłoszenie dodatkowych wad do 14 dni po odbierze. Podawanie wymiarów wyposażenia na rzutach mieszkań. Brak marek elementów w prospekcie. To na razie projekt.

Kupujący mieszkania mogą wkrótce zyskać łatwiejszy dostęp do informacji o inwestycjach i deweloperach. Opublikowano nową wersję projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiany mają zwiększyć przejrzystość rynku, ułatwić porównywanie ofert oraz pomóc klientom podejmować bardziej świadome decyzje jeszcze przed podpisaniem umowy.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje m.in. rozszerzenie zakresu informacji zawartych w prospekcie informacyjnym, zmiany w procedurze odbioru mieszkań. Do tego doprecyzowanie funkcjonowania Portalu DOM. To publiczny serwis, w którym mają być publikowane najważniejsze informacje o deweloperach i realizowanych przez nich inwestycjach.

Prospekt informacyjny będzie bardziej przejrzysty

Jedną z najważniejszych zmian jest rezygnacja z obowiązku wskazywania w prospekcie konkretnych marek i modeli urządzeń oraz elementów wyposażenia mieszkań.

Dzięki temu dokument ma koncentrować się na informacjach, które z punktu widzenia kupującego mają rzeczywiście znaczenie. Takich jak standard wykończenia czy parametry techniczne zastosowanych materiałów i urządzeń. Jest to istotne, ponieważ na etapie realizacji inwestycji konkretne modele produktów często są wycofywane z rynku lub zastępowane ich odpowiednikami.

Projekt doprecyzowuje również sposób prezentowania rzutów mieszkań. Deweloperzy będą zobowiązani do podawania wymiarów wyposażenia przedstawionego na planach lokali. To ma ułatwić ocenę rzeczywistej funkcjonalności mieszkania i ograniczyć ryzyko stosowania mylących wizualizacji.

– Cieszy nas, że w nowej wersji projektu znalazły się zmiany, o których wprowadzenie postulował PZFD. Zwiększają one przejrzystość oferty i pomagają klientom lepiej ocenić mieszkanie jeszcze przed podpisaniem umowy. Warto dodać, że rzetelna prezentacja oferty jest standardem promowanym przez PZFD w Kodeksie Dobrych Praktyk. Dotyczy to również sposobu prezentowania planów mieszkań. Zgodnie z Kodeksem meble na rzutach muszą być odwzorowane w rzeczywistej skali, by wiernie odzwierciedlać rzeczywistą funkcjonalność lokalu – mówi Aleksandra Krupińska, prawniczka Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ustawa deweloperska. Zmiany podczas odbioru mieszkania

Nowelizacja przewiduje również bardziej elastyczne zasady odbioru mieszkań.

Kupujący podpisze protokół odbioru, jednak zachowa prawo do zgłoszenia dodatkowych wad w ciągu 14 dni od odbioru lokalu. Takie rozwiązanie ma ograniczyć sytuacje, w których część usterek zostaje zauważona dopiero po dokładnym obejrzeniu mieszkania.

Portal DOM pokaże więcej informacji

Istotne zmiany obejmą także Portal DOM, który ma stać się głównym źródłem informacji o inwestycjach deweloperskich.

Nowa wersja projektu ustawy deweloperskiej zakłada, że portal będzie prezentował nie tylko informacje o opóźnieniach realizacji inwestycji, lecz także ich przyczyny. Dzięki temu osoby planujące zakup mieszkania będą mogły lepiej ocenić sytuację konkretnego projektu i zweryfikować, z czego wynikają ewentualne przesunięcia harmonogramu.

Polski Związek Firm Deweloperskich pozytywnie ocenia również wydłużenie okresu poprzedzającego wejście nowych przepisów w życie. Dzięki temu zarówno deweloperzy, jak i instytucje publiczne będą mieli więcej czasu na dostosowanie się do nowych obowiązków.

PZFD zgłasza także zastrzeżenia

Organizacja zwraca jednak uwagę, że część proponowanych rozwiązań nadal wymaga dopracowania.

Jednym z nich jest propozycja zwiększenia sankcji za niewywiązanie się przez dewelopera z umowy rezerwacyjnej. Projekt zakłada podniesienie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej z dwukrotności do czterokrotności jej wartości.

PZFD wskazuje również na wątpliwości dotyczące nowych zasad odpowiedzialności spółek deweloperskich, w tym pięcioletniego zakazu likwidacji spółek celowych (SPV), który – zdaniem organizacji – odbiega od zasad przewidzianych w Kodeksie spółek handlowych.

Kolejną kwestią wymagającą analizy jest obowiązek przekazywania części danych do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Mimo że informacje te są już raportowane administracji publicznej. Według PZFD nowe obowiązki powinny realnie zwiększać bezpieczeństwo kupujących, a nie prowadzić do powielania tych samych procedur.

Portal DOM także dla mieszkań społecznych?

Polski Związek Firm Deweloperskich proponuje również rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM o informacje dotyczące budownictwa społecznego.

Zdaniem organizacji portal mógłby prezentować nie tylko dane o inwestycjach komercyjnych, lecz także informacje o rozpoczynających się naborach do mieszkań realizowanych przez SIM-y i TBS-y oraz warunkach uczestnictwa w tych programach.

– Przepisy dotyczące rynku mieszkaniowego powinny przede wszystkim służyć osobom kupującym mieszkania. Powinny zwiększać bezpieczeństwo i przejrzystość rynku, ale jednocześnie być możliwe do stosowania w praktyce. Tylko takie rozwiązania będą realnie i skutecznie chronić nabywców – podkreśla Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej jest obecnie na etapie prac legislacyjnych. Jeżeli proponowane przepisy wejdą w życie, kupujący zyskają szerszy dostęp do informacji o inwestycjach mieszkaniowych. Oraz bardziej przejrzyste zasady zakupu lokalu, natomiast deweloperzy będą musieli dostosować sposób prezentowania ofert do nowych wymogów.

Rynek luksusowych nieruchomości w Warszawie nie zwalnia tempa. Zaledwie sześć miesięcy po rozpoczęciu sprzedaży Liberty Tower by Cavatina nabywców znalazły apartamenty o łącznej wartości ponad 250 mln zł. Deweloper podpisał 122 umowy, a średnie tempo sprzedaży przekroczyło 20 mieszkań miesięcznie.

Liberty Tower to pierwszy od niemal dekady wysokościowiec mieszkalny realizowany w ścisłym centrum Warszawy z myślą o segmencie premium. Po sukcesie takich inwestycji jak Cosmopolitan czy Złota 44 rynek ponownie zyskuje apartamentowiec, który ma ambicję wyznaczać standard luksusowego mieszkania w stolicy.

Ponad 250 mln zł sprzedaży w pół roku

Sprzedaż Liberty Tower rozpoczęła się w lutym 2026 roku. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy podpisano 122 umowy, których łączna wartość przekroczyła 250 mln zł. Oznacza to, że sprzedano już ponad jedną piątą z planowanych 587 apartamentów. Mimo że zakończenie budowy przewidziano dopiero na 2029 rok.

To wynik pokazujący, że segment premium pozostaje odporny na wahania rynku mieszkaniowego. Klienci coraz częściej podejmują decyzje zakupowe już na etapie realizacji inwestycji, kierując się lokalizacją, architekturą oraz unikalnością projektu.

– Sprzedaliśmy 122 apartamenty w pół roku, mając przed sobą jeszcze prawie trzy lata realizacji. Nasi klienci, znając wcześniejsze realizacje Cavatiny, nie czekają na gotowy produkt. Kupują wizję, która przekształci się w apartamenty bez odpowiednika na rynku – mówi Anna Łagowska-Cioch, wiceprezes Resi Capital by Cavatina.

Liberty Tower będzie jednym z najwyższych budynków mieszkalnych w Warszawie

Powstający przy ulicy Grzybowskiej 140-metrowy wieżowiec zaoferuje 43 kondygnacje naziemne oraz apartamenty o powierzchniach od 26 do 120 mkw.

Dzięki wysokości Liberty Tower znajdzie się w gronie trzech najwyższych budynków mieszkalnych w Warszawie. Jednocześnie będzie pierwszym od wielu lat projektem tej klasy realizowanym w samym centrum miasta.

W segmencie premium liczy się przede wszystkim widok

Jak wynika z danych sprzedażowych dewelopera, największym zainteresowaniem cieszą się apartamenty położone na najwyższych kondygnacjach.

Klienci wybierają przede wszystkim dwa kierunki ekspozycji. Panoramę Pałacu Kultury i Nauki oraz widok na biznesową część Woli, określaną często mianem warszawskiego Manhattanu.

– Liberty Tower to miejsce, na które nasi klienci czekali od dawna. Mamy tu panoramę 360 stopni: od wschodu widok na Pałac Kultury i Nauki, od zachodu na biznesową część Woli. Nasi klienci kupują nie metry, ale konkretny widok z okna. I ciszę na trzydziestym piętrze, sto czterdzieści metrów nad miastem – dodaje Anna Łagowska-Cioch.

Kupują głównie przedsiębiorcy płacący gotówką

Profil klientów również pokazuje specyfikę rynku premium. Według Resi Capital większość nabywców stanowią polscy przedsiębiorcy oraz doświadczeni inwestorzy, którzy finansują zakup środkami własnymi.

Dla wielu z nich apartament w Liberty Tower nie jest pierwszą nieruchomością, lecz kolejnym elementem prywatnego portfela aktywów.

– Liberty Tower to projekt, który w Polsce nie istniał. Nie ma się do czego porównać – trzeba patrzeć na Dubaj, na Nowy Jork, na londyński West End. Jeśli miałabym wskazać drugą realizację tej klasy w Polsce, to Quorum Tower we Wrocławiu, również autorstwa Grupy Cavatina. Nasi klienci często nie kupują z potrzeby, tylko z tego samego powodu, dla którego kolekcjonuje się rzadkie zegarki czy dzieła sztuki. Bo to, czego nie da się powielić, ma wartość samo w sobie – tłumaczy Anna Łagowska-Cioch.

Wellness, concierge i japoński ogród

Jednym z wyróżników Liberty Tower będzie niemal 550-metrowa strefa wellness, dostępna wyłącznie dla mieszkańców.

Zaplanowano w niej siłownię wyposażoną w sprzęt Technogym, salę do jogi i pilatesu, dwa jacuzzi oraz trzy rodzaje saun: suchą, mokrą i infrared. Ponadto do dyspozycji mieszkańców będą sala kinowa, klub bilardowy oraz klub cygarowy z możliwością organizacji spotkań biznesowych.

Całość uzupełni ogólnodostępny taras zaprojektowany jako japoński ogród, a standard obsługi zapewnią całodobowy concierge oraz reprezentacyjne, dwukondygnacyjne lobby.

Architektura inspirowana światowymi wieżowcami

Za projekt Liberty Tower odpowiada wewnętrzna pracownia Cavatina Group pod kierownictwem Piotra Jasińskiego.

Charakterystyczna bryła została zaprojektowana z trzech obróconych względem siebie segmentów, dzięki czemu budynek zmienia swój wygląd w zależności od perspektywy obserwatora. Takie rozwiązanie ma podkreślać indywidualny charakter inwestycji oraz wyróżniać ją na tle warszawskiej zabudowy wysokościowej.

Rosnące tempo sprzedaży pokazuje natomiast, że rynek luksusowych apartamentów w centrum Warszawy pozostaje bardzo aktywny. W przypadku Liberty Tower kluczowymi argumentami dla nabywców okazują się nie tylko prestiżowy adres i bogata oferta udogodnień, lecz także ograniczona podaż nowych wysokościowców mieszkaniowych w śródmieściu stolicy.