Jeszcze kilka lat temu sprzedaż mieszkań przez operatora PRS mogłaby zostać uznana za sygnał wycofywania się z rynku najmu instytucjonalnego. Przykład Heimstaden pokazuje jednak, że coraz częściej mamy do czynienia z nowym modelem zarządzania portfelem mieszkaniowym, w którym wynajem i sprzedaż funkcjonują równolegle.

Od uruchomienia w Polsce strategii selektywnej sprzedaży mieszkań, czyli od końca III kwartału 2024 roku do końca I kwartału 2026 roku, Heimstaden sprzedał 258 lokali o łącznej wartości 259 mln zł. Jednocześnie firma podpisała ponad 1100 nowych umów najmu i utrzymała bardzo wysoki poziom wynajęcia mieszkań.

PRS nie znika, ale ewoluuje

Gdy Heimstaden ogłaszał zmianę podejścia do swojego portfela, posiadał w Polsce 2052 mieszkania na wynajem instytucjonalny zlokalizowane na ośmiu osiedlach w Warszawie i Krakowie. Dziś oferta najmu jest mniejsza o około 200 lokali, jednak skala działalności nadal plasuje spółkę wśród największych operatorów sektora PRS w Polsce.

To istotny sygnał dla rynku. Dotychczas dominowało przekonanie, że mieszkania budowane z myślą o najmie instytucjonalnym powinny pozostać w portfelach funduszy przez wiele lat. Tymczasem Heimstaden pokazuje, że część lokali może trafiać do sprzedaży bez rezygnacji z działalności najemczej.

– Udowadniamy, że najem i sprzedaż mogą wzajemnie się wzmacniać i łączymy dwa światy, które wielu uważa za przeciwieństwa. Pomimo rozpoczęcia procesu prywatyzacji pozostajemy jednym z największych operatorów najmu w Polsce, a jednocześnie dołączyliśmy do grona liderów sprzedaży mieszkań. To efekt konsekwentnej realizacji przyjętej strategii oraz pracy całego zespołu, który skutecznie odpowiada na wyzwania rynku – mówi Paweł Romańczuk, Head of Asset Management & Operations w Heimstaden Poland.

Sprzedaż 30–35 mieszkań miesięcznie

Średnie tempo sprzedaży wynosi obecnie około 30–35 mieszkań miesięcznie. Co ważne, proces ten nie wpłynął negatywnie na działalność najemczą.

Obłożenie mieszkań, które nie zostały przeznaczone do sprzedaży, przekracza 96 proc. Z kolei około 55 proc. najemców decyduje się na przedłużenie umowy po zakończeniu pierwszego okresu najmu.

Dane te pokazują, że popyt na profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem nadal pozostaje wysoki, szczególnie w największych miastach.

Jednocześnie Heimstaden zdecydował się przenieść proces sprzedaży mieszkań do własnych struktur, rezygnując z obsługi przez duże zewnętrzne agencje.

– Dzięki temu możemy szybciej podejmować decyzje dotyczące poszczególnych mieszkań, skuteczniej oceniać moment sprzedaży oraz elastycznie przywracać lokale na rynek najmu, jeśli uznamy to za bardziej opłacalne – wyjaśnia Paweł Romańczuk.

Mieszkanie „gotowe do życia”

W ocenie spółki największą przewagą oferowanych lokali jest połączenie cech mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Sprzedawane mieszkania są bowiem wykończone i wyposażone, a jednocześnie przez kilka lat były użytkowane przez najemców. Oznacza to, że przeszły już praktyczny test codziennego użytkowania i nie wymagają dodatkowych nakładów na wykończenie.

To właśnie gotowość do zamieszkania od pierwszego dnia staje się jednym z głównych argumentów sprzedażowych. Dla części kupujących oznacza to możliwość uniknięcia wielomiesięcznego procesu wykańczania mieszkania, który nadal pozostaje jedną z największych wad zakupu lokalu od dewelopera.

Kto kupuje mieszkania po najmie?

Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie większe mieszkania, co odzwierciedla strukturę popytu na rynku mieszkaniowym. Dominują klienci kupujący lokale na własne potrzeby, a nie inwestorzy.

Ciekawym zjawiskiem jest również fakt, że około 15 proc. nabywców stanowią obecni lub byli najemcy Heimstaden. Część z nich decyduje się na zakup zajmowanego mieszkania, inni wybierają większy lokal w tej samej inwestycji.

Nowy kierunek dla rynku PRS?

Przypadek Heimstaden może być istotnym sygnałem dla całego sektora najmu instytucjonalnego w Polsce. Zwłaszcza że rynek dojrzewa, a fundusze coraz częściej szukają sposobów na aktywne zarządzanie portfelami mieszkaniowymi.

Model zakładający równoległe prowadzenie działalności najemczej i sprzedażowej pozwala z jednej strony utrzymywać stabilne przychody z najmu, z drugiej natomiast uwalniać kapitał poprzez sprzedaż wybranych mieszkań.

Na razie Heimstaden pozostaje jednym z nielicznych dużych operatorów PRS, którzy zdecydowali się na tak szerokie wykorzystanie tego rozwiązania. Wyniki pierwszego roku pokazują jednak, że połączenie najmu i sprzedaży może stać się jednym z kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce w najbliższych latach.

Heimstaden w Polsce – najważniejsze dane

W lobby Wieży Wschodniej kompleksu Mennica Towers w Warszawie pojawiła się rzeźba „Héros de lumière” autorstwa Igora Mitoraja. To jedno z najbardziej rozpoznawalnych dzieł artysty, które niedawno zostało sprzedane na aukcji za 1 mln zł.

Tym samym sztuka wysokiej klasy coraz wyraźniej wchodzi do przestrzeni komercyjnych nieruchomości, stając się elementem budowania prestiżu inwestycji.

Dzieło Mitoraja w sercu biznesowej Woli

Rzeźba stanęła w przeszklonym lobby Wieży Wschodniej Mennica Towers – jednej z najbardziej charakterystycznych przestrzeni wejściowych w tej części Warszawy.

„Héros de lumière” z 1987 roku wykonana została z białego marmuru karraryjskiego. Natomiast sama praca przedstawia dwie fragmentaryczne głowy, charakterystyczne dla stylu Igora Mitoraja, który w swojej twórczości często nawiązywał do antyku i motywów klasycznych.

Światło odgrywa tu kluczową rolę – przesuwa się po gładkiej powierzchni kamienia i załamuje na surowych krawędziach. Dlatego podkreśla kontrast między idealizowanym pięknem a jego kruchością.

Dzięki dużym przeszkleniom od strony ulicy Prostej rzeźba jest widoczna również z zewnątrz, wpisując się w miejski krajobraz warszawskiej Woli.

Sztuka jako element strategii nieruchomości

Umieszczenie dzieła tej klasy w przestrzeni biurowej nie jest przypadkowe. Coraz więcej właścicieli i zarządców budynków premium traktuje sztukę jako element podnoszący wartość i atrakcyjność inwestycji.

– Zależało nam, aby Mennica Towers była miejscem, w którym wybitna sztuka naturalnie spotyka się z architekturą najwyższej klasy. Rzeźba Igora Mitoraja znalazła swoje miejsce w reprezentacyjnym lobby Wieży Wschodniej – przestrzeni zaprojektowanej z myślą o świetle, elegancji i wyjątkowym doświadczeniu użytkowników – mówi Katarzyna Budnicka-Filipiuk, prezes Mennicy Polskiej.

Ile kosztowała rzeźba?

Praca została sprzedana na aukcji 2 czerwca 2026 roku.

Najważniejsze dane:

• cena młotkowa: 1 000 000 zł
• estymacja: 1–1,5 mln zł
• cena wywoławcza: 850 000 zł

Po doliczeniu opłat aukcyjnych (ok. 20%) całkowity koszt zakupu wyniósł około 1,2 mln zł, czyli ok. 280 tys. euro.

To poziom cenowy typowy dla najbardziej rozpoznawalnych prac Mitoraja dostępnych na rynku.

Igor Mitoraj – jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich artystów

Igor Mitoraj (1944–2014) należał do grona najważniejszych polskich rzeźbiarzy współczesnych.

Studiował w krakowskiej Akademii Sztuk Pięknych, a następnie rozwijał karierę we Francji i we Włoszech. Przez lata tworzył w Pietrasanta – miejscowości położonej w pobliżu słynnych kamieniołomów Carrary.

Jego monumentalne rzeźby można dziś oglądać w przestrzeniach publicznych wielu miast świata, m.in. w Rzymie, Paryżu, Londynie i Krakowie. Charakterystyczne, fragmentaryczne formy stały się jednym z najbardziej rozpoznawalnych języków rzeźbiarskich XX i XXI wieku.

Mennica Towers – biurowiec z ambicją bycia czymś więcej

Natomiast Mennica Towers to kompleks biurowy klasy A+ zlokalizowany przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej w Warszawie.

Tworzą go: 140-metrowa Wieża Wschodnia i 43-metrowa Wieża Zachodnia. Łącznie oferują blisko 70 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Budynek wyróżnia się wysokim standardem wykończenia oraz rozwiązaniami proekologicznymi, co potwierdza certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding.

Trend: sztuka w biurowcach premium

Obecność dzieła Mitoraja w lobby Mennica Towers wpisuje się w szerszy trend widoczny na rynku nieruchomości komercyjnych.

Najlepsze biurowce coraz częściej współpracują z artystami, wprowadzają instalacje artystyczne i budują wizerunek poprzez kulturę i design.

To element konkurencji o najemców, dla których liczy się nie tylko lokalizacja i standard biura, ale również doświadczenie miejsca.

W tym kontekście rzeźba za ponad milion złotych przestaje być wyłącznie dziełem sztuki – staje się częścią strategii biznesowej nieruchomości.